中国养老公寓案例分析及规划设计建议2018.pptx

;Contents;P;;目前国内开发商在养老住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。;养老住宅销售的定价策略

除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。

物业服务赢利策略

物业服务费

由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。

各种单项的服务费

包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。

物业服务中的租赁服务

这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。;国内目前对于养老住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。

老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测

收入结构;老年住宅社区服务的供应及收费方式

社区服务内容

参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：

医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心

体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；

休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等

教育配套方面——老年大学、图书馆

中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等

社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。

收费方式

费用收取应包含以下方面：

日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；

专业物业服务内容，专项收取；

配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。;收益模式：产品出售与出租相结合的经营模式，保证部分投资的迅速回收，又可取得长

期稳定收益。

经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或则跟专业公司联营，以

实现长远的经营收益。

后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采

用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使其良性发展。

配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提

下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。;P;养老公寓产品;;;单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑）

另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。;健康型老人住宅

疗养型老人住宅

康复型老年住宅

监护型老人住宅

护理型老人住宅

集合式老人住宅;洁净清爽的外立面，较好的映衬了周围的景致，且营造出安逸、私密的生活状态。;电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：;;;老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。

由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品卖点。;绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度；;电梯;;在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。

再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。;以上，我们通过案例的借鉴，对本‘案各类产品体系提出了以下建议：

别墅：走高端路线，体现现代中式风格。

公寓：“大而奢”的平层公馆产品，“小而精”的小高层空中花园别墅产品。

养老公寓：体现社会责任感和公益性，倡导生态和谐老年社区生活。;P;案例一：北京东方太阳城项目;项目规模：总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。

建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。

项目亮点：七个风格各异小区，约16万平方米人