北京豪宅发展趋势专题研究2016.pptx

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北京房地产市场趋势概述

北京豪宅客户置业趋势分析

豪宅项目发展趋势研判;;注：地块统计数据为R2类+F类（不含F3)用地，可售土地面积不含保障房及配建面积;;;;;产品面积逐渐趋小，居室功能性更全，装修品质提升，由极度尊贵奢华向轻奢风格转变，科技智能化;;北京在售豪宅别墅15年上半年单价临界点9万/㎡，3000万为总价临界点16年上半年单价临界点9万/㎡，3000万为总价临界点

2016年别墅成交量较15年有明显增加;产品类型已经开始革新，面积趋小，品质提升，产品精致，空间利用最大化，高赠送，总价控制，并且合院比例增加;2015年-2016年6月均价5万/㎡以上在售公寓豪宅成交走势;北京在售豪宅公寓15年上半年单价临界点6万/㎡，300万为总价临界点16年上半年单价临界点8万/㎡，500万为总价临界点

客户对单总价承受力明显提升 ;居室功能逐渐与居住类产品看齐，品质提升，精装修成为标配，面积向投资型产品和居住型产品分化，由于报规条件限制，产品趋向于多样化;;;;——千万资产以上人群平均年龄为38岁，超过半数仍集中在31-45岁。

——男性占7成。

——43%拥有硕士以上或EMBA学历。

——每年出国2.8次，平均每月出差7.5天。

——回报和企业所有权出售是两大财富来源。

——平均拥有3辆车、4块表。

——平均每年拥有假期20天，休闲时喜欢旅游、看书、品茶，运动则喜欢游泳和高尔夫。

——超过7成会定期体检，1成有私人医生，半数不抽烟；7成喝酒，其中5成青睐红葡萄酒。

——平均工作日睡眠6.6小时，周末睡眠7.2小时。

——房地产还是最常见投资选择，股票仍居第二，但呈下降趋势。

——2/3有收藏习惯，手表及古代字画是最普遍的收藏品类。

——获取信息的渠道以网络为主，其次是社交活动和杂志。

——认为纳税是体现企业家社会责仸的最好方式，环保意识增强。

——1/3的富豪选择在高中时期将孩子送出国留学。;

客户分类;项目概况：项目别墅产品15年6月已开盘；洋房产品面积145-220平，10月25日已开盘访谈销售经理：张经理;热点豪宅项目客户描摹——首开琅樾;项目概况：项目以130㎡及170㎡两种产品为主，15年12月首次开盘，16年3月底再次开盘，已售罄

访谈销售员：王先生;典型客户描摹：

胡先生，45岁，顶级进口家具私营业主；

到访过程：胡先生，45岁，家庭年收入1000万以上。客户主要从事欧洲高端家具进口的生意，有自己的公司和展厅，现住在丽京别墅（约500㎡），平时喜欢收藏。客户喜欢中式的院子，看过北京院子的户型，认为北京院子的户型太小，还不如自己现在住的别墅，客户当时考虑换一个离城市近一点的，大一点的别墅，于是就看中了孙河片区，对于中粮瑞府的户型面积尺度相当满意。

客户语录：“我住惯了别墅，孙河这个片区我很看好，比顺义老的别墅区离城市更近更方便一，而且现在好多别墅太小，都不符合我的要求，中粮的户型挺好挺大，可以作为我家具的另一个展厅，作为展示，周边的环境也还行，交通也很便利。”;典型客户描摹：

齐先生，43岁，某三甲医院副院长，现居住远洋沁山水；

到访过程：齐先生工作在石景山区，目前在远洋沁山水有2套87㎡两居，由于改善需求，同时对别墅产品情有独钟，寻求200㎡左右别墅产品，西部情节较深，很喜欢项目的园林设计及周边环境，认可远洋的产品还有物业服务，最终选择天著春秋；

客户语录：“我是北京人，从小就生活在西边，这边不论医疗条件还是教育、购物等等资源都很优越，我的亲戚朋友也大多都生活在西边，所以对西边有很浓厚的情节；一直想在西边买个别墅，最好能在西山脚下，物业服务一定要好，现在北京的雾霾这严重，那边空气好、环境也很好，父母可以过去住，平时还能去八大处转转，是修身养性的好地方”；

;新兴城市贵族，具备较强资金实力，对于建筑风格及园林很认可，看中产品性价比;典型客户描摹：

孙先生，38岁，北京人，个体老板，现居住万年花城；

到访过程：孙先生工作在丽泽商务圈附近，目前居住万年花城130多平米的房子，由于家庭人口变化，打算置换高品质，大面积的产品，资金实力有限，需卖掉现有住房；起初看过西宸原著项目，但是高层面积与自己现有住房面积差不多，别墅价格又太高，就不考虑了。看过钓鱼台之后，很喜欢项目外立面个性化风格及户型，产品面积也符合，并且能承受总价；

客户语录：“家里打算生二胎，现在的三居不够用了，想要大一点面积的四居，改善一下居住环境；我的生意都在金融街那边，想在周边买个房子，但是现在周边新房价格普遍都7，8万了，没办法也只能接受了；我很喜欢钓云台的外立面，很有个性，也很好看，户型和总价我也都能接受，就选择了钓云台”；;项目;

1、更注重功能房

客户说，“不跟父母一起住”、“我都是请钟点工，不请保姆”、“跟朋友