宜兴项目市场策划报告.pptx

2010宜兴项目市场策划报告;第一部分项目开发背景

第二部分项目定位

第三部分产品细节优化

第四部分项目客源预估;第一部分开发背景分析;05年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市！;06年政策为05年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资金管理方面严格提高门槛。;2007年楼市火爆，中央多次运用行政和金融手段，连续五次加息，但在四季度前没有强力的房产打压政策。;时间;时间;时间;时间;进入2010年3月，北京楼市在观望情绪加重的背景下，楼市打折信息突然铺天盖地。据统计，3月北京有50多个项目计划开盘，供应量呈现“井喷”之势，更值得关注的是，很多楼盘打出了打折促销广告。

而在这些打折楼盘中，最早扛起大旗的是SOHO中国旗下SOHO北京公馆和中冶地（北京）房地产开发有限公司旗下东阙都。其中，SOHO北京公馆从2009年11月底就开始展开促销活动，一次性付款9.4折，按揭9.8折；而东阙都从去年12月底即开始全款9.5折、按揭9.7折，并有10万抵20万的优惠。

在随后的2010年2月之后，十几个楼盘争先恐后展开打折促销活动。这其中打折力度最大的当属即将开盘的四季会和琴湖湾。其中四季会预计均价29000元/平米，推出了“2万抵12万”的优惠，即交2万元排号，购房可抵12万房款，按最小面积户型计算，相当于每平米降价2300元；琴湖湾推出均价9500元/平米的准现房，一次性付款9折，按揭9.1折。

据统计数据显示，二手房交易量已先于新房下降，1月-2月，京沪深等一线城市的二手房交易量环比降幅达6成左右。;上海楼市;房地产市场已表现为明显的政策市场，受政策影响调整幅度大，集中在针对投资客的二套房和二手房政策上；

近3个月楼市调控政策频繁出台，标示着房地产调控政策正式开始打压，出现市场观望情绪，以等待市场明朗；

“两会”中提出“坚决遏制房价过快上涨势头”，相关细则的出台势必对房地产市场带来巨大的冲击；

一线城市楼市打折潮再现，购房者持币观望，无论新房还是二手房成交缩量??发展商资金回笼压力巨大；;

城市背景;宜兴地处江苏省南端，苏、宁、杭三角中心。东濒太湖，东南邻浙江长兴，西南界安徽广德，西接溧阳，西北毗连金坛，北面与武进相傍，滆湖镶嵌其间。

全市总面积2，038.7平方公里，建成区面积54.92平方千米，城市化率60%。全市户籍人口106.05万人，其中城镇人口64万人。

;宏观经济指标——经济背景;;宏观经济指标——房地产开发情况;宏观经济指标——住宅价格走势;城市背景;项目运作背景结论;第二部分市场定位;城市规划;环科园;城市核心区域，代表城市核心居住价值

同样处于城市东西发展轴上，享受城市发展价值支撑;中星湖滨城;立面;房型——公寓;地下一层;产品总结;项目SWOT分析;项目定位;第三部分产品优化建议;项目景观代表宜兴高端景观价值，密植度、私密性表现较好，但我司认为还处于传统运作模式，不能跳脱，建议景观方面优化提升;一、景观建议;1.入口景观打造;2.人文景观主轴打造;多层次绿化、坡地、溪水，打造生态绿化体系;4.溪水主题组团;5.人文小品——穿插于森林中的可参与性设施;慢跑步道等设施，营造社区轻松居住氛围;6.道路景观;7.小区围墙塑造;社区智能;智能一卡通系统;结合项目会所中心/物业管理中心，通过PBX电话系统连接服务中心，提供五星级服务，比如：代订牛奶、纯净水、报刊、车船机票，代缴话费，代请保姆、家教，有偿叫醒服务等。;净水系统——过滤有害物质的同时保留有益矿物质微量元素，出水水质可达直接饮用标准。

食物垃圾清理器——安装在厨房水槽下面，可以在10秒钟内把一个三口之家一天产生的食物垃圾全部处理完毕，体积小，使用方便，环保高效。;三、物管公司及服务建议;其他功能配套：

高端红酒吧、咖啡吧

小型器械健身

桌球

室内模拟高尔夫;室内游泳池长25-30米，配有6道标准泳道，水池保持全年恒温；

设置各种游泳课程：儿童初级—高级游泳课程，水中有氧操等；

聘请专业教练执教：提供1对1、1对2、小班招生。游泳教练均具备国家颁发的游泳教练资格证书（同时取得救生员证书）；;知名餐饮品牌引入：

中餐：俏江南

西餐：TraderVic’s

JeanGeorges;高端红酒吧、雪茄吧;小型器械健身;桌球;室内模拟高尔夫;第四部分项目客源预估;目标客户解读：客户构成;;;注重圈层生活

看重社区的服务以及安全

关注品牌

看重社区的环境

看重先进产品品质

关注区域的发展潜力，有投资需求

匹配身份个案，有面子，标签;区域分布：主力为宜兴本地客户

年龄分布：35-50岁左右；

职