伟业青岛天泰圣罗尼克项目营销思路112PPT.pptx

实现梦想与荣耀的旅程;我们的目标;;我们的出发点;;“三步走”战略:

????第一步,全市国内生产总值在2006年实现翻一番,人均达到4100美元;

????第二步,到2012年实现翻两番,人均超过7100美元,全面建成小康社会;

????第三步,到2020年人均超过1.5万美元,达到世界中等发达国家水平,实现经济建设、城市建设、社会发展、人民生活与人的素质四个方面的现代化,把青岛建设成为经济发达、民主健全、文化繁荣、社会和谐、环境优美、生活富足、特色鲜明的社会主义现代化国际大城市。;滨海生活圈;新东部发展加速、知名地产商强势进驻

滨海生活圈—鳌山组团

打造青岛人居生活新高地;丰富配套的复合型项目在当前市场环境下，具有相对竞争优势

对于大盘开发与销售而言，针对不同阶段的价格控制和针对自身不同类别产品的互动整合推广至关重要

经过调查，目前青岛人对别墅没有太多印象，从众心理占据突出阵地。

由于对别墅感受不强，因此在广告导向上应侧重感性宣传，着重树立圣罗尼克项目价值形象。

销售环境的完善、社区人文景观的完善对提升项目形象和价格是有利的支持。

经过分析，未来青岛别墅市场产品类型将更加丰富（独栋、联排、双拼、公寓），作为一个旅游城市，休闲度假类的功能性别墅将更加突出。;东部别墅

扁平化、同质化市场格局

竞合与竞争共存

庞大、趋同性的中高端阶层生态圈;在对产品亮点进行审视对比之后，我们欣喜地发现：

我们的产品并没有刻意模仿某类风格，在建筑结构上与市场上大部分建筑形态及传统风格别墅建筑完全不一样，是绝对原创的现代建筑！;明确圣罗尼克必须肩负的使命;圣罗尼克项目的战略意义－天泰全面的战略拐点;围绕品牌发展战略，建立战略目标发展三部曲;对于发展商来说，最大的风险是――时间。是那些无法

预测、无法控制的因素

规避竞争最好的方法：就是成为被竞争的对象，自己统领江湖！

达成均好性。突出个性亮点。

扩大消费基群。形成快速销售。

热销就是最好的品牌形象。;规划用地：26.6公顷

总建筑面积：190120㎡

容积率：0.71

建筑形态：庭院式TOWNHOUSE、独栋别墅、多层住宅

建???风格：爱琴海岸现代、简约、典雅的建筑风格

;在中央景观带东侧基本为行列式的排布，由于距离海滨比较近，在用地两侧布置了76套独栋别墅；景观带西侧靠近山体，采用了一些比较自然随意的布局。

竖向规划尊重原有地形地貌，使建筑最大限度地融入环境，建筑与自然共生，成为典型的山地联排别墅。

以院落小街区为组团，围合的合院为公共活动中心。

交通组织：别墅采用尽端式道路，保证住区环境的安宁与私密；三期多层住宅区内人车分流。;联排别墅布置了2个集中的景观带，多层住宅则环绕水系布置，独栋则享有完整而私密的院落空间。

错落有致的建筑形式与山地自然形态完美结合，营造全新的村落式社区概念。

主力产品联排别墅既拥有私家庭院，又兼有公共的合院空间。

;简约的建筑风格，局部借鉴了地中海建筑的元素，廊柱、露台顶部的栅栏板、以及装饰性的院墙的细部造型，建筑的颜色都暗合地中海建筑的特点。;自身配套：享受金字塔顶的尊崇;Strengths优势分析;把梦想照进现实的地方;树立项目定位升级意识;A、树立园区内的灵魂性标志;27栋的高尔夫球场;B、打造有特色的精神家园;社区内部建设

利用高尔夫球场、会所、滑雪场及现有设施内容的挖掘丰富

打造本项目

度假俱乐部般的生活状态;娱乐氛围营造;运动氛围营造;;;C、提供假日酒店式物业服务;D、打造文化之城;与周边农村农户合作，开辟自理葡萄园、自耕菜地。;将田园风情落到实处;本项目在产品精细度和硬件创新度上，透视整个青岛东部别墅市场，都占有一定的优势;借助“完美”学说

打造青岛至尊级山海名宅;享受健康娱乐、享受舒缓休闲生活的

开放式度假别墅;足够的舒适性与升值潜力

决定消费人群购买时的心理倾向——

自用与投资类人群;;本项目目标客群阶层属性分析;

周遍省市

北京\山西\上海\江浙等地

;;以投资倾向为主导的人群素描

身份地位：

以专业地产投资客、奢侈品收藏人士、外籍买家为主，另含部分外省市机构以对外窗口的目的购买。

本地和外地的高收入人群。;消费特征解析：;我们怎么做;面对动态发展的青岛房地产市场

天泰集团选择了

独树一帜、非常鲜明的规划理念：“原创合院洋房”

由此诞生的天泰.圣罗尼克在营销推广中

伟业认为应——;动。赢天下;;提气入场：

快速提升知名度，广聚人气

本体条件的准备，形成亮相震撼感;首开区，是圣罗尼克总体战役的成就之作;项目品牌的推广不够，市场形象和知名度欠缺,缺乏鲜明的城市大盘旗帜，市场热度远远不够支撑大盘项目分期销售所需的客户关注度。;11月25日登场

94套，销售任务严峻;第三