第二章房地产投资的基本原理.pptx

第二章

房地产投资的基本原理;第一节投资要素原理;风险与收益是紧紧联系在一起的。

收益的表现形式可以是利润，包括与风险相联系的三种不同的报酬：

社会风险补偿（补偿可能出现的社会问题）、承担风险的补偿（某些不可能被分散或保险的风险）、创新利润（持续创新社会中获得的利润）

没有创新就没有利润！;二、成本

成本——是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现称之为成本。

成本的构成内容要服从管理的需要，并且随着管理的发展而发展。国家规定成本的构成内容主要包括：

①原料、材料、燃料等费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价值；

②折旧费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价值；

③工资，表现生产者的必要劳动所创造的价值。

影响投资成本的2个重要因素是利率和税收！;;三、预期

预期——

房地产投资是长线投资，对未来的预期非常重要。为什么长线投资的预期很重要？

对土地区位的预期和房地产需求的预期直接影响房地产投资的决策。;第二节边际成本及规模收益理论;二、规模收益理论

即在其它投入不变时，随着一种可变投入的增加，总产量的增量（即边际产量）在超过某一点之后就开始递减。

;总产量曲线;上述生产分为三个阶段：

第一阶段，可变要素投入的增加至平均产量达到最大。在此阶段全部产量和平均产量都是递增的，所以理性的生产者不会选择减少这一阶段的劳动投入量，而会继续增加劳动投入量。边际常量高于平均产量。

第二阶段，平均产量开始递减至边际产量为零。在此阶段，平均产量和边际产量都处于递减阶段，但总产量是增加的，且达到最大。

第三阶段，总产量开始递减，边际产量为负。在此阶段，总产量开始下降，所以理性的生产者不会选择增加这一阶段的劳动投入量。

综上所述，理性的生产者不会选择第一阶段和第三阶段进行生产，必然选择在第二阶段组织生产，即只有第二阶段才是可变要素投???的合理区域。但在这一区域中，生产者究竟投入多少可变要素可生产多少，必须结合成本函数才能确定。;当增加一个单位产量所增加的收入（单位产量售价）高于边际成本时，是合算的；反之，就是不合算的。所以，任何增加一个单位产量的收入不能低于边际成本，否则必然会出现亏损；只要增加一个产量的收入能高于边际成本，即使低于总的平均单位成本，也会增加利润或减少亏损。;第三节资本资产定价模型;一、模型的提出

CAPM模型的提出

CAPM是诺贝尔经济学奖获得者威廉·夏普(WilliamSharpe)与1970年在他的著作《投资组合理论与资本市场》中提出的。他指出在这个模型中，个人投资者面临着两种风险：

系统性风险（SystematicRisk)：指市场中无法通过分散投资来消除的风险。比如说：利率、经济衰退、战争，这些都属于不可通过分散投资来消除的风险。

非系统性风险（UnsystematicRisk）：也被称做为特殊风险（Uniquerisk或Idiosyncraticrisk），这是属于个别股票的自有风险，投资者可以通过变更股票投资组合来消除的。从技术的角度来说，非系统性风险的回报是股票收益的组成部分，但它所带来的风险是不随市场的变化而变化的。;现代投资组合理论（Modernportfoliotheory)指出特殊风险是可以通过分散投资（Diversification）来消除的。

即使投资组合中包含了所有市场的股票，系统风险亦不会因分散投资而消除，在计算投资回报率的时候，系统风险是投资者最难以计算的。;二、资本资产定价模型成立的假设条件

资本资产定价模型所隐含的某些假设包括：

1、投资者希望财富越多愈好，效用是财富的函数，财富又是投资收益率的函数，因此可以认为效用为收益率的函数。

2、投资者能事先知道投资收益率的概率分布为正态分布。

3、投资风险用投资收益率的方差或标准差标识。

4、影响投资决策的主要因素为期望收益率和风险两项。

5、投资者都遵守主宰原则(Dominancerule)，即同一风险水平下，选择收益率较高的证券；同一收益率水平下，选择风险较低的证券。;模型的附加假设条件：

6、可以在无风险折现率R的水平下无限制地借入或贷出资金。

7、所有投资者对证券收益率概率分布的看法一致，因此市场上的效率边界只有一条。

8、所有投资者具有相同的投资期限，而且只有一期。

9、所有的证券投资可以无限制的细分，在任何一个投资组合里可以含有非整数股份。

10、买卖证券时没有税负及交易成本。

11、所有投资者可以及时免费获得充分的市场信息。