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新形势下产业园区项目投资模式及要点简析

产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分，已经成为各地区区域经济发展的重要助推器，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，在聚集创新资源、培养新兴产业、推动城市建设等方面发挥了重大作用，在现代化经济体系建设中越来越受到重视。但产业园区开发涉及到的建设项目内容多、范围广、周期长，因此投资规模大，资金需求大，还经常面临各种政策调整、各类项目风险收益差别明显等问题。如何在园区开发项目中选择合适的投资建设模式，解决园区开发的顶层设计问题至关重要。

1、产业园区内涵

产业园区指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资建厂，通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度集聚，增强产业竞争力，并向外围辐射的特定区域。土地性质一般为非居住用地、商服用地，以工业、物流基础、教育科研、文化设施、体育等用地为主。产业园区涵盖范围很广，包括工业园区、经济技术开发区、高新技术产业开发区以及各类特色产业园区。而园区开发项目就是在产业园区内进行统一的征地补偿与拆迁安置，并进行道路桥梁、市政管网、学校医院等配套设施建设，形成城市功能完善、基础设施完备的产城融合发展区域，为当地经济社会发展提供土地及设施载体。

园区开发项目一般包括园区的规划设计、土地整理储备、基础设施建设运营和产业人口导入等。策划规划设计包括整合国际、国内相关产业规划资源，深入研究产业发展机遇与方向，为园区制定精准的产业发展规划，并为后续规划设计和产业招商提供依据和方向，推动园区价值增长预期。土地整理和拆迁安置是指按照相关规划和项目建设需要，完成土地整理和拆迁安置工作，保障园区后续建设和运营，为园区发展奠定基础。基础设施及公共设施建设是为园区内道路、供水、供电、排水、通信、绿化等基础设施以及产业发展中心、配套生活设施等公共配套项目的建设，保证入园企业全方位生产生活需求，为园区后续发展提供保障。基础设施运维及公共服务包括园区物业管理、公共项目经营与维护、基础设施维护，保障园区公共功能正常发挥、园区企业日常生产良性运转。

2、产业园区发展现状及特点简析

（一）产业园区发展现状

我国产业园区行业规模庞大。以其中具有代表性的开发区为例，根据设立政府的级别，大致可以分为国家级开发区、省级开发区和市级（及以下）开发区。根据中国开发区网，截至2023年6月底，全国共有开发区2543个，其中国家级开发区693个，省级开发区1850个。各类国家级开发区数量（个）国家级经济技术开发区（经开区）发展历史较长，地理位置优越，周边配套完善，得到各级政府支持，是经济发展、财政收入、利用外资的重要推动力。2022年，国家级经开区贡献了全国12.4%的GDP和12.3%的财政收入，经过多年发展，经开区内第二产业和第三产业增加值占比分别稳定在62%和38%。国家级经开区年产值及占GDP比例国家级经开区财政收入及占全国财政收入比例

（二）产业园区发展特点

特点一：产业园区能级由东向西梯次分布从我国产业园区发展能级和分布特点来看，东部地区先发优势明显，综合实力领先，头部标杆园区集中。无论是在数量占比、经济规模、对外开放、科技创新等多方面与西部地区相比均占据显著优势。其中，江苏、浙江、山东、广东等地园区经济尤为发达；中部地区近年来加速承接东部产业转移，开发区及各类产业园区数量不断增加，形成加速赶超的态势；西部地区园区发展起步晚，整体实力偏弱，除四川、陕西表现较好外，其他省份综合实力相对落后。

特点二：投资建设方式由政府主导逐步向政企合作转变在高质量发展要求下，产业园加速进入市场化发展新阶段。传统政府主导下的园区运行机制与当前产业发展需求之间的矛盾日益凸显，各地不断探索模式创新，积极谋求市场化破局。在政策和要素保障支持下，以市场主体为核心、强调专业化运作和园区经济效益的市场化机制正在加速形成，园区开发运营由政府主导向政企合作转变。建筑类央企基于自身产业链延伸和业务转型升级的需求，也在积极寻求参与优质产业园项目投资合作的机会。

特点三：从“建设+招商”向产业运营服务过渡相较于起步阶段粗放的招商引资和土地整理工作，目前产业园区开发更加侧重于以产业链打造为核心，完善园区运营管理服务，逐步形成集政务服务、专业服务、金融服务、科创服务于一体的全要素服务体系。园区建设从土地一级开发向着一二三级融合的方向拓展，由以“建设+招商”为核心逐步向以运营和服务为核心过渡。

特点四：存量园区产业优化升级的需求迫切除新设园区外，在发展先行区域已有大量存量园区进入成熟阶段，部分园区面临产业空间不足、物业设施老旧、产业发展受限等问题，转型升级需求明显。一些存量园区已经开始通过园区扩容、更新改造、产业置换、智慧运营等方式，重新激发园区发展