《经济预测与决策技术及MATLAB实现》课件 第11章 景气预测法.ppt

（2）临界值的确定：先给出各种灯区的分界线检查值，再求出综合指标的各时期的评分数，最后将这些综合评分数与各灯区的分界线对应。如假定参与综合的指标数为M，每个指标的满分为5分，则总满分为5M。按惯例取满分的85％为红灯区与红黄灯区的分界线。其总分数为5M×85％=4.25M分，满分的75％和50％为绿灯区的上、下分界线，它对应的分数为5×M×75％=3.75M和5×M×50％＝2.5M，满分的40％为浅蓝灯与蓝灯的分界线，对应的分数为5×M×40％＝2M。3．计算景气综合评分将每类指标所包含的各指标所处灯区对应的分值加总，得到景气综合评分，并判断综合评分落在哪个区域，显示哪种灯色。根据综合指数的信号判断宏观经济的运行状况，根据各预警指标信号分析导致综合指数信号处于当前状态的具体原因，为宏观调控提供参考和建议。11.2案例分析11.2.1国房景气指数一、我国国房景气指数体系国房景气指数是全国房地产开发景气指数的简称，其过程为：1．确定指标体系计算国房景气指数的指标包括：（1）土地出让收入指数；（2）本年完成开发土地面积指数（3）房地产开发投资指数；（4）本年资金来源指数；（5）商品房销售价格指数；（6）新开工面积指数；（7）房屋竣工面积指数；（8）空置面积指数。分析报告用的指数指标包括：（1）新开工面积指数；（2）房屋施工面积指数；（3）国有单位投资指数；（4）国内贷款指数；（5）利用外资指数；（6）自筹资金指数；（7）住宅销售价格指数；（8）办公楼销售价格指数；（9）商业营业用房销售价格指数；（10）个人商品房销售额指数；（11）竣工房屋价值指数；（12）住宅空置面积指数；（13）办公楼空置面积指数；（14）商业营业用房空置面积指数。2．建立指标数据库及数据调整对指标体系确定的各项指标，建立历史资料数据库。有些指标如房地产销售价格指标必须先计算后才能得到。有些指标如资金来源、空置面积等必须先进行推算，以保证有必要的数据长度。3．消除量纲影响的方法由于各指标的计量单位不同，不能直接相加综合平均，必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理，同时，也满足了合成指数编制中对指标进行标准化处理的要求。国房景气指数采用功效系数法，消除量纲的影响比较符合国房景气指数的特点。4．权数的确定确定参加计算的8个指标的权数。根据我国房地产开发业的发展状况，征求部分专家意见初步确定了国家级各分类指数权数值。分类指数权重代号权重取值性质房地产开发投资指数W120-30同步资金来源指数W210同步土地出让收入指数W310超前土地开发面积W410-20超前新开工面积指数W510同步竣工面积指数W610滞后空置面积指数W710-20滞后商品房销售价格指数W810-20同步5．确定基准对比时期分析我国房地产特点，确定1995年3月份为国房指数的基准对比期。6．季节和价格因素调整季节因素调整：用X-11程序进行季节因素调整。价格因素调整：房地产开发投资、到位资金、土地转让收入和销售价格4个指标涉及到价格调整问题。7．指数计算模型（1）分类指数的计算分类指数（K1-K8）的计算采用了环比指数的计算方法：Z(t)表示报告期t期各项指标数据，Z(t-1)表示上一年同期各项指标数据。（2）国房指数的计算在计算8个分类指标后，采用固定权重的算术加权平均法，得到综合指数将综合指数与基准综合指数对比，得到国房指数G：对空置面积分类指数K7，由于空置面积属于逆指标，其指数值越小，表明景气状况越好，因此，在计算综合指数时，K7是以倒数形式出现。8．计算结果和景气评价根据上述流程和确定的权数，计算国房景气指数值说明房地产业的发展状况。国房指数以100为景气分界点，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。为更好发挥国房指数的景气监测作用，应设计合理预警界限，当国房指数突破某预警界限时，系统能发出“报警”信号。1．景气区域的划分过热区：表示房地产发展已经过热，必须降温，该区为极端区趋热区：也称偏热区，表示房地产发展有过热倾向，需引起关注，该区为警告区；适度区：表示房地产发展适度，该区为稳定区；趋冷区：也称偏冷区，表示房地产萎缩倾向，需引起关注，该区为警告区；过冷区：表示房地产处于萧条状态，需要扶持，该区为极端区二、国房指数预警系统根据我国房地产发展趋势的判断，我们认为“适度”