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借名购房合同主体与物权归属

《关于借名购房合同中的主体认定与物权归属的法律分析》

一、引言

随着房地产市场的蓬勃发展，借名购房现象日益增多。借名购房，即实际出资人因各种原因无法以自己名义购房，而借用他人名义进行购房的行为。在此背景下，借名购房合同中的主体认定与物权归属问题成为法律实践中的热点。本文旨在分析借名购房合同中的主体认定与物权归属问题，以期为相关法律实践提供参考。

二、借名购房合同主体认定

实际出资人

实际出资人是指在借名购房过程中，实际支付购房款项并承担相应权利义务的自然人或法人。

名义登记人

名义登记人是指在借名购房过程中，以自己名义进行购房登记的自然人或法人。

主体认定标准

（1）实际出资人提供购房款项且承担相应权利义务；

（2）名义登记人同意借名购房；

（3）双方签订借名购房合同。

三、物权归属

物权概述

物权是指权利人依法对特定物享有占有、使用、收益和处分的权利。

物权归属原则

（1）实际出资人对房屋享有物权；

（2）名义登记人不得主张物权；

（3）实际出资人可依法转让物权。

物权归属争议解决

（1）协商解决：实际出资人与名义登记人协商一致，变更房屋登记；

（2）诉讼解决：实际出资人可向人民法院提起诉讼，请求确认物权归属。

四、案例分析

以下为借名购房合同主体认定与物权归属的案例分析：

案例一：甲为实际出资人，乙为名义登记人。甲支付购房款项，乙以自己名义购房。后甲与乙签订借名购房合同，甲与乙发生纠纷，甲请求确认物权归属。

分析：根据上述主体认定标准，甲为实际出资人，乙为名义登记人。甲与乙签订借名购房合同，符合主体认定条件。根据物权归属原则，甲对房屋享有物权。

案例二：甲为实际出资人，乙为名义登记人。甲支付购房款项，乙以自己名义购房。后甲与乙签订借名购房合同，甲与乙发生纠纷，乙请求确认物权归属。

分析：根据上述主体认定标准，甲为实际出资人，乙为名义登记人。甲与乙签订借名购房合同，符合主体认定条件。根据物权归属原则，甲对房屋享有物权。乙无权主张物权。

五、结论

借名购房合同中的主体认定与物权归属问题，应依据实际出资人、名义登记人以及双方签订的借名购房合同进行判断。实际出资人对房屋享有物权，名义登记人不得主张物权。在实际操作中，建议双方签订书面借名购房合同，明确双方的权利义务，以避免纠纷。

以下为借名购房合同主体认定与物权归属的表格展示：

序号

主体

权利义务

1

实际出资人

支付购房款项，承担相应权利义务，享有物权

2

名义登记人

以自己名义进行购房登记，同意借名购房，不得主张物权

3

双方

签订借名购房合同，明确双方的权利义务，解决纠纷

通过以上分析，有助于明确借名购房合同中的主体认定与物权归属问题，为相关法律实践提供参考。

借名购房合同主体与物权归属（1）

一、引言

随着城市化进程的加速，房地产市场日益繁荣。在购房过程中，有时会出现名义购房人与实际购房人不一致的情况，即借名购房。本文将探讨借名购房合同中主体与物权的归属问题，以期为相关法律实践提供参考。

二、借名购房合同概述

借名购房合同是指名义购房人与实际购房人之间签订的关于房屋购买的合同。在实际操作中，名义购房人可能因各种原因无法直接购房，而由实际购房人出面签订合同并支付房款。借名购房合同的主要内容包括：合同双方、房屋的基本情况、购房款的支付方式、房屋的交付和过户安排等。

三、借名购房合同主体

（一）名义购房人

名义购房人是指在借名购房合同中实际享有房屋权益的人，他们可能是实际购房人的亲友、亲戚或同事等。

（二）实际购房人

实际购房人是借名购房合同的真正购买者，他们支付了购房款并享有房屋的实际权益。

四、借名购房合同中的物权归属

（一）物权变动

根据《中华人民共和国民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需依法登记后方发生效力。在借名购房合同中，虽然名义购房人是房屋的所有权人，但实际购房人享有房屋的实际权益。因此物权变动应遵循法律规定，确保实际购房人的权益不受损害。

（二）合同约定的物权归属

借名购房合同可以约定名义购房人和实际购房人在房屋中的权利义务关系。例如，可以约定实际购房人享有房屋的使用权、收益权和处分权等。但需要注意的是，合同约定的物权归属不得违反法律法规的强制性规定。

（三）登记部门的处理

在实际操作中，登记部门应根据借名购房合同的约定和相关法律法规，对房屋的所有权进行登记。如果名义购房人和实际购房人一致，可以直接办理过户手续；如果不一致，则需要按照合同约定或法律规定进行处理。

五、案例分析

以下是一个借名购房合同的案例：

张三（名义购房人）与李四（实际购房人）签订了一份借名购房合同。合同约定，李四支付了购房款，张三作为名义购房人享有房屋的实际权益。然而在办理过户手续时，由于张三未按照合同约定办理相关手续，导致李四无法取得房屋所有权。