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高度决定影响力

世茂集团大厂项目报告

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Aug.16.2012

三

目录Contents

提案部分

□市场判断

□项目分析口推广核心

□阶段推演

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三

Part.1

市场判断

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三

纵向看市场

三

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兴起时间：2005-06

主要产品类型：高板

主要卖点：距离近，价格低客群心理：可以在大北京安家

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三

兴起时间：2009年

主要产品类型：复合型大盘

主要卖点：城市及规划

客群心理：在北京有个家、配套设施齐全

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三

第二代

项目规模建设配套设施建设产品形式多样

第一代

简单满足最基本的居住需求

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价格相对经济

三

横向看市场

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三

产品调研

楼盘名称

开发商

建筑类别

容积率

占地面积

美林·君渡

美林地产

板楼，板塔结合

1.67

66149平方米

星河185

住达房地产

板楼、板塔结合、高层

1.98

123828平方米

夏威夷南岸

兴达房地产

板楼

1.9

165000平方米

鸿坤·罗纳河谷

北京鸿坤

叠拼

0.96

200000平方米

大运河·孔雀城

香河京御

庭院花堡、花园洋房

1.2

477000平方米

万通·新界I期紫藤堡

香河万通

联排

0.7

266667平方米

(400亩)

龙·TOWN

廊坊金远

高层公馆、联排别墅

2.02

430000平方米

K2·红树湾

廊坊蔚蓝

板楼，多层，小高层

2.5

50666平方米

永定河·孔雀英

国宫

固安华夏幸福

基业

别墅+洋房+高层+度假养生酒

店+多功能商业复合体+服务

式公寓+创意产业园

1.8

442600平方米

纵观环首都圈，众多大盘/新城

他们总是差那么一些才够完美

低品牌、小体量、高容积率、低品质

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三

市场部分结论

北京市场历经两代产品

各自拥有影响舒适度的产品缺陷

只能解决居住问题

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三

三

第三代产品路在何方升级居住与畅享生活一体化解决

Part.2

项目分析

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三

找出项目特质

给推广点一盏明灯

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三

【项目问题回顾】

区域：同比燕郊、固安、香河，市场认知度低

地段：距CBD42公里，孤岛效应严重，购买障碍严重

交通：930公交车站点，交通便利性一般，购买障碍三

配套：缺少必要的生活配套，无法支持长期居住

环境：无山水、湖泊、森林等自然资源，无环境卖点

隐患：潮白工业园区，南北高压线，易造成客户担忧

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托斯卡纳宫廷风格建筑

80-100m²低总价叠墅

180-200m²低总价联排

100-120m²低密叠拼

80-95m²低密2-3居洋房

70-80m²高品质2-3居高层

中国豪宅教父

【项目价值回顾】

环首都经济圈

44公里距离北京最近县城

北京东部生态新城

NO1:北京最大室内滑雪场

多功能创意产业园

NO1:北京最大温泉酒店

地产第一梯队

城市发展运营商

生态地产开拓者

2000亩复合新城大盘规划

7万m²北京首席互动式园林

多产业布局

未被大量开发的价值洼地

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社区医疗保健设施(待规划)

国际商业综合体

品牌价值

区域价值

产品价值

配套价值

三

低密度

(综合容积率)

复合型

(别墅+洋房+高层+度假

养生酒店+多功能商业复

合体+服务式公寓+创意

产业园)

超规模

(占地面积2000亩约133

万m²)

大品牌

(城市运营商)

【项目四大特性回顾】

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三

在进行创作之前

我们更进一步整理项目特点

找出项目特点，梳理策略核心背书

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三

市场

产品风格客群

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区域

三

区域分析

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三

漆南县

永清县

唐海县

汉洁区

霸州市西青区天津市

雄县地沽区

县

本案位于京津唐山三大城市的核心区地处价值洼地

迁西县

蓟县

北京市

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丰润区

唐山市

三

昌平区

大区

古冶区

宝班区

迁安市

滦县

区域特点定位

京东首城·生态宜居样本

基础点：环首都经济圈·44公里距离北京最近县城·北京东部生态新城·多产业布局·未被大量开发的价值洼地

劣势：地块陌生冷僻

基础点：环首都经济圈·距离北京最近县城·北京东部生态新城·多产业布局·未被大量开发的价值洼地

优势：地块未来远景

区域分析总结

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三

产品分析

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三

悠享北京这座你向往的梦想之城

悠享·区域

一线城市——毗邻大北京

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