凤凰城营销推广建议书.ppt

《凤凰城》

营销推广建议书;目录

一、项目概述

二、竞争楼盘分析

三、项目SWOT分析

四、项目营销思路

五、销售促进策略

产品优化思考;一、项目概述;招远;;项目定位;地块现状;二、竞争楼盘分析;竞争楼盘分析——金晖花园;;竞争楼盘分析——西苑龙馨小区;;;竞争楼盘分析——怡水家园;;三、项目SWOT分析;S优势;核心竞争力;四、项目营销思路;我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！！;1、项目定位;2、营销策略;营销宗旨

《品质营销》;

;做好长期应战的准备。销售速度比预期要减缓，形象与品牌的功课要做足；

增加品质感的是目前市场时机的有效牌，真正的销售高峰期约在项目竣工真正体现楼盘品质的时期，现阶段的品质展示对打开销售初期局面非常重要。;今年1至7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅提高9个百分点。然而，在竣工面积增长的同时，销售却难言乐观。数据显示，同期销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。

国家统计局发布了7月份“全国房地产开发景气指数”。相关数据显示，1-7月中国住宅施工面积17.67亿平米，增长23.9%，但是商品房的空置面积达1.29亿平米，同比增长6.1%。在新增开发面积中，住宅施工面积17.67亿平方米，增长23.9%；办公楼施工面积7571万平方米，增长6.7%；商业营业用房施工面积23375万平方米，增长13.8%。与此同时，空置商品住宅面积6538万平方米，增长4.6%；空置办公楼面积814万平方米，增长7.7%；空置商业营业用房面积3990万平方米，增长3.6%。;;;现有价格体系的调整;推案顺序：2#1#12#/1#/顶层复式;根据工程进度及销售蓄水期准备,销售周期分配如下:

假定开盘日为08年11月1日

销售周期为12月（08年10月——09年10月）;4、客户锁定;舆论诉求;媒体通路选择;阶段性：根据不同销售周期，配合不同力度的广告投放，主要以针对性媒体广告为主。

渐进性：前期少量投放定向媒体，中后期根据销售效果反馈，选择优势媒体重点投放。

灵活性：根据市场情况，结合自身销售进度，调整投放力度，顺势时尽量缩减投放量???;;5、媒体通路——户外广告建议（费用预算：114万左右）;小众突破：企业家、5年以上入住豪宅需换房客户、高档俱乐部、政府机关;针对性的SP活动是成功销售的关键之一

能否成功导入有效客户群体，更是SP成功与否的关键;样板房公开SP活动;在项目售楼部门前或者项目南侧进行“世界名车车展”，吸引招远市高端客户前来参观，扩大项目知名度，拉近于目标客户之间的距离；

与此同时邀请知名风水大师在项目会所举行家居风水讲座，评点项目的风水优势，并为大家解答在房屋购买、装修和居住过程中碰到的一些实际问题；;能够体现凤凰精神的作品，参赛作品包括散文诗歌、摄影作品、书法绘画等三大类，发动招远市在校学生、老师及书画界、文化界人士等参加，邀请招远市文化界和社会知名人士担任评委；

比赛时间及具体方案另附；

活动当天到场客户皆可获得惊喜礼品一份，同时现场还将抽出价值数千元的大奖3名；

通过本次活动增加“凤凰城”在招远的曝光率，提升项目品位。;建议活动：“凤凰城杯”招远市第？届书画展（与招远市有关单位合办）;五、销售促进策略;楼体亮化：在项目楼体的每个边安装LED彩虹管等进行楼梯亮化，如工地现场不具备条件最少也要在楼体两侧安装，这样从上到下一条亮线从视觉上非常吸引人的视线，树立项目良好形象，能有效的提升项目知名度和美誉度，为项目销售创造有利条件。

楼体广告：在楼体上表示出项目名称、售楼热线、标志等

;;项目现场包装到位，指示系统明确;样板房：养样板房的重要意义不容置疑，楼盘的推销，除了楼盘自身的吸引力外，样板房的设计起到了关键性的作用。资料显示100%的看楼客户都希望看样板房，这其中，有30%的客户会因为样板房而购买。;销售促进策略——明星代言;销售促进策略——明星代言;销售促进策略——精装销售（重点关注4大指数）;销售促进策略——精装销售（一般关注4大指数）;销售团队的优化：销售人员的积极性是影响项目销售的重要因素之一，有数据表明消费者的购买与否与售楼员的关系甚至比楼盘本身的关系还要重要，因此售楼员的精神面貌和业务水平直接关系楼盘的销售，我司建议在加大对售楼员培训的基础上，给予售楼员以较高的工资待遇，一是能极大的调动售楼员的销售积极性，二是培养售楼员对自身工作的自豪感和荣誉感，对项目销售树立信心，为项目的树立销售打下必要的基础，如果待遇还不如其他项目的销售人员，难以保证销售人员的积极性和良好的精神状态来对待每一个来访客户！;团