苏州市房地产区域研究报告.pptVIP

;;;1.1主要城市GDP增幅城市比照;1.2苏州城镇常住居民收支简析;苏州城镇常住居民收入状况及特点：;1.3苏州市必威体育精装版人口统计;1.4苏州根本情况;1.5苏州城市总体规划概述;城区规划;*;*;*;*;;;2.12016年一季度苏州市区土地市场分析;从出让面积上来看，最多的是工业园区，占苏州市区(不含吴江)一季度出让总面积的49%;其次是高新区，占一季度出让总面积的25%;然后是相城区，占一季度出让总面积的14%;最后是吴中区，占一季度出让总面积的12%。;从成交金额上来看，成交金额最多的依然是工业园区，占苏州市区(不含吴江)一季度成交总额的79%；其次是高新区，占总成交金额的10%；然后是吴中区，占总成交金额的8%；最后是相城区，成交金额相对来说是最低的，占总成交金额的3%。;从出让宗数上来看，一季度苏州市区(不含吴江)共有四个片区出让了土地，分别是工业园区、高新区、吴中区以及相城区;其中工业园区和高新区分别出让3宗土地，吴中区和相城区分别出让2宗土地。;*;4月7、8两日，苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会，最终11家房企成功拿地13宗，诞生了13个单价及总价地王，总成交金额到达250.73亿元，平均溢价率高达203%，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%

对于苏州土拍火爆的原因，一方面是苏州楼市的去化周期非常快，另外这次推出的几块地条件优质。当然，如此惊人的数字背后，主要的因素是近期一线城市出台楼市调控政策，大量资金溢出的效应。;;3.1苏州商品房库存分析;2015年苏州商品住宅出清周期方面，呈现先扬后抑态势。年初需求量缺乏、政策不明朗，导致出清周期一路高涨。9月份政策利好，需求量稳步上升。而2015年11月份全城土拍，效应凸显，存量不断减少，外加重点区域存量缺乏，需求量高涨。至2016年1月底出清周期已经滑落至3.8个月，到达了近年来的市场低位。;15年1月至16年1月，随着苏州楼市需求高涨，新增缺乏的情况越来越严重，各区存量已经降至历史低位。除姑苏区住宅出清周期走势比较平稳以外，其他各区出清周期均从15年下半年开始快速下滑。;2016年1月底，非住宅市场存量75612套，629.46万方，增速???-1.0%，存量小幅回落。非住宅市场存量一直保持市场高水平，存量高去化压力大是市场主旋律。因为出现了众多烂尾楼及商业包租不能履行，损害投资者利益的商业事件较多，为了保证商业市场能够正常运行，苏州出台了全国最严厉商业地产政策即“苏州商业地产政策五条”。苏州商品非住宅市场库存回落2016年胶着现状很难改变，按照目前存量总量与走势来看,2016年非住宅市场将继续保持高库存高风险趋势。;3.2苏州房产市场分析报告;从苏州市区〔不含吴江〕1-12月住宅类商品房的销量走势图可以看出，2月份受到春节假期的影响，住宅销量环比出现大幅度下滑。从3月份开始，苏州市区住宅的销量逐月攀升，尤其是6月份涨幅最为明显，环比上涨了30.09%；7月、8月是传统淡季，苏州8月住宅销售套数最少，为7699套；随着8月下旬苏州首场网络土拍的进行，苏州楼盘也掀起一片涨价潮，热门区域的楼盘成交量猛增，紧接着26日起央行再次降息，8月底推出公积金新政，9月再次降息和二场土拍的举行，以及一系列利好政策的影响下，年底住宅成交套数迎来高潮，住宅成交迅速上扬，成交量均突破了万套大关。;从各区域住宅成交套数来看，吴中区霸主地位无人能够撼动，2015年共计成交33849套住宅，占市区总成交套数的34%，遥遥领先其他各区；高新区以21358套的成交量位居全市区住宅销售套数第二名，占市区总成交套数的22%；工业园区紧随其后，销售了18305套住宅，占全市总成交套数的19%；相城区住宅成交较前年也有了大幅度的提升，成交了16141套，占全市总成交套数的16%；姑苏区那么垫底，全年共销售了9030套住宅，只占到市区总成交套数的9%;3.2.2苏州非住宅商品房成交情况汇总;从苏州各辖区的非住宅销售状况来看，各区在销售套数和销售面积之间的差距较为明显。从销售套数来看，吴中区以占市区总销售套数的43.13%位居榜首；从成交面积来看，吴中区依然排行第一，以占全市区总销售面积36.86%的比例遥遥领先。相城区非住宅销售在2015年崛起，销售面积和套数均处于第二名，但远远落后于吴中区；工业园区、高新区销售套数相差不大，但工业园区的销售面积是高新区的2倍。姑苏区销售套数再次垫底，销售面积那么高于高新区。;;16年伊始，疯狂的15年苏州楼市已经结束，房价疯涨，市场恐慌性购房需求暴涨。由于市场政策利好，苏州特殊土拍效应凸显，市场压抑需求逐步释放，住宅商品房市场成交量创历史新高