广州-白云新城项目-拿地可行性研究.pptx

2013.03白云新城项目拿地可行性研究报告广州白云2015.03

目录1、项目开发条件分析2、城市基本情况3、城市土地及房地产市场分析4、区域土地及房地产市场分析宏观经济情况与市场分析总结1.1、宗地位置1.2、宗地四至1.3、用地现状及基础设施1.4、用地规划条件1.5、区域交通1.6、周边配套1.7、区域规划1.8、土地获取条件及方式1.9、项目不利因素1.10、宗地属性判断

1.1、宗地位置本项目本项目项目位于广州市白云区白云新城，紧临城市主要交通干道白云大道和机场高速，距离珠江新城约10km，距离白云新城核心仅1KM，是白云新城住宅分区的重要组成部分。

1.2、宗地四至——东地块项目地块，东至规划地块，蓝天名苑；南至规划地块，保利云禧，萧岗地铁站；西至云城西路，润云路；北至规划道路，黄石东路；

项目地块，东至规划地块，蓝天名苑；南至规划地块，保利云禧，萧岗地铁站；西至云城西路，润云路；北至规划道路，黄石东路；1.2、宗地四至——西地块

1.3、用地现状及基础设施目前地块上还有部分建筑物（工业厂房），待拆迁，土地较为平整，四周道路设施良好。

1.4、用地规划条件项目位于广州市白云区白云新城，云城西路旁，总用地面积53,304㎡，总建面216,456㎡。地块AB2804012（YR06）AB2906010(YR07)用地性质住宅用地住宅用地占地面积25094㎡28210容积率4.04.0计容建面103616㎡112840

本项目地铁2号线上盖，北接华南快速，东靠白云大道，西临机场高速，半小时可通达珠江新城，白云机场等城市主要区域1.5、区域交通华南快速广州大道北沈海高速（外环）沙太北路白云大道北至从化机场高速至机场本项目华南快速京珠高速白云新城至萝岗天河中心区珠江新城广园快速内环2km

广州市白云区黄石医院白云区第一人民医院民航广州医院广州白云区中医院广州外语外贸大学江夏小学广州市方圆实验小学萧岗小学龙江龙江中学项目距离万达广场紧1公里，周边有多所市级小学和大型医院，配套较为齐全1.6、周边配套金昌市多集贤购物广场永信百货好家帮超市黄石广场田丰商业广场万达广场财兴百货时代玫瑰园购物中心白云文化广场金国广场百信广场联富商业文化广场乐购百货商场本项目本项目教育医疗配套商业配套

1.7、区域规划｜周边地块规划按照广州市白云区发展战略规划白云区远景规划，白云新城要成为广州城市副中心。白云新城是指白云区黄石路以南、白云大道以西、机场高速路以东和北环高速路以北的围合区域，规划总用地面积约9.22平方公里，其核心是原白云国际机场的东、西跑道区域。白云新城的建设是广州“北优”战略的重头戏和建设核心，对区域商业氛围、居住环境、交通网络、生活配套、文化氛围等各个方面全方位的、系统性的大提升。届时居住在这的市民不但出行方便，生活氛围也更浓厚。白云新城规划了六大居住社区（北部形成“黄石社区”、“云山社区”、“萧岗社区”三个社区，南部形成“机场社区”、“创意社区”、“柯子岭社区”三个社区），可提供646万平方米住宅，其规模超出了广州全市08年一年的商品住宅销售总量，但只占白云新城总用地量的两成不到。和当年的珠江新城相比，白云新城整个区域内2/3以上都是老城，城中村也多过珠江新城。按照规划，白云新城的开发建设将涉及萧岗、江夏、陈田、柯子岭、三元里等5个城中村改造。项目所在白云新城是广州城市的副中心，是城市“北优”战略的建设核心，目前白云新城内基本已无新住宅用地供应，未来住宅开发主要以旧城改造的形式进行

不利因素有画勾不利因素描述，及到项目红线距离对方案成本的影响对客户的影响噪音、污染、恶臭（机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场、造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所、垃圾场、污水河/塘/沟渠等）?项目周边临近城市主干路、次干路，有一定噪音影响基本无影响宗教、禁忌（庙宇、教堂、清真寺、殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场等）危险物及辐射（高压电线路、变电站、雨污水泵站、核电站、油气库站、弹药库、微波通道、无线通讯基站、高铁、辐照中心等）环境变迁（规划中的公路、道路、高架桥、铁路建设；绿地、水面、树林等改变现状）地下状况（地下管线、电缆、暗渠、水渠、沟壑、池塘、地下有原建筑物桩基或其他建筑物构筑物）地表状况（地表有堆土、坑池、地表现状建筑物、保留或拆除物、林木、青苗、鱼塘等，以及是否完成相应补偿）属于填湖、填海地块、是否临湖/河/江/海1.8、项目不利因素项目地块方正平整，没有对项目有重大不利因素的情况

土地区位土地属性典型特征参考本项目落位城市成熟区城市刚需1）要求公共交通密集，站点在步行距离内，周边有较完善的生活配套；

2）周边有一些不利因素(如噪音、污染源等)，居住价