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房地产项目可行性分析报告案例

第一篇：房地产项目可行性分析报告案例

房地产项目可行性分析报告案例

一、总论

1、项目建设背景

A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资

金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让

本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善

居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开

发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是

资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让

到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇

片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。

本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的

分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足

A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担

心项目的销售，而且有丰厚的利润。

该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判

工作已相继展开。

2、项目概况

该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，

有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。

项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用

地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，

沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为

品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项

目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款

解决。

二、A州市介绍

A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55--121°20，

北纬30°47--32°02之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长

江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方

公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市

面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公

里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方

公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三

角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美

元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80

万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值

400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；

实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。

三、A州市住宅市场分析1、2002年以前A州市住宅市场分析

在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古

城区2500元/m2，而新区住宅价格也一直在2000元/m2左右徘徊。

究其原因不外乎以下几点：

①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能

做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便

宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占

很小的一部分。

②整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、

园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适

的住宅，贵了又觉得不合算。

③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得

离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不

适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上

限制了该区域的房价。

④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于

“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去

改善居住环境和投资于房产。

⑤这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如

货币化分房的实施），但一直没能使

A州房地产更上一个台阶。

2、2002年以来A州市住宅市场分析

2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份，A州市土地全

面实行招投标。这对于A州整个房地产