青岛即墨鹤山路别墅项目策划报告.ppt

青岛即墨鹤山路别墅工程筹划报告;目录;Part1宏观篇;一、即墨概况;二、即墨规划;即墨产业规划布局;三、即墨经济;产业比重;;社会消费品零售总额;人均可支配收入;四、即墨房地产市场;房屋施工、竣工、销售面积;销售价格;五、小结;Part2政策篇;;国十一条——遏制投机政策落地，收紧意图明显;存款准备金率上调——进一步加重楼市的观望情绪;国资委勒令非主流央企推出房地产市场;四大行均收紧房贷政策首付两成利率8折

中国农业银行近日下发文件，4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。

『北孚观点』：7折利率优惠取消，对非投资购房的工薪族压力增大，而投资客受影响较小。在目前的资金状况下，投资客最关心的不是银行的利率，而是放贷的额度，“只要能贷得到款，对利率的变动并不会太在乎。”这一措施，“打击面”会殃及刚性需求，甚至形成“投资投机需求”对“刚性需求”的“挤出效应”。;存款准备金率三度上调;加强土地增值税清算，促进楼市稳定发展;“新国十条〞——房地产有史以来最严厉的调控出台;;长期来看，中国房地产业要走向平稳，需要依托产业调整，使房地产业在国民经济中的占比有效下降，行业地位弱化。而以目前我国经济结构来看，这一目标的达成为时尚远。从这一角度分析，本次调控更多表达的是中央欲摆脱房地产绑架中国经济现状的一种决心。;三、总结与展望;下半年展望;;Part3项目概况篇;一、工程地块位置;二、工程地块现状;三、工程地块周边环境;四、工程地块经济指标;五、工程地块SWOT分析;Part4竞争市场篇;一、竞争市场细分;;项目名称;从价格情况来看，市中心区域价格相对较低，在3700－6000元/平方米之间，其中多层产品价格要略高于小高层产品。;B、面积配比;C、产品风格;项目名称;沿海温泉别墅区主要以别墅工程为主，各工程???要分布在温泉镇和鳌山卫镇内。;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;C、产品风格;D、产品附加值及卖点;竞争工程周边配套;;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;C、产品风格;D、产品附加值及卖点;项目名称;三、重点个案分析;工程位置：即墨即墨市鹤山路166号

开盘时间：2021年4月

总体量：270000平方米

建筑风格：南加州

工程推出产品：万科四季花城现有面积90平-165平房源在售，其中90平房源总价约52万/套，均为精装修产品，其中90－107平方米装修标注为1000元/平方米；136－160平方米装修标准在2300元/平方米。

均价：7500元/平方米;四、竞争市场总结;沿海温泉别墅区域：

区域内别墅工程众多，竞争剧烈

区域内别墅以欧式风格为主，由小面积的独栋、联排和双拼别墅构成，其中经济型别墅与独栋别墅比例为59：41，说明区域内别墅档次不高，以经济型为主

区域别墅市场接受度高，去化较快，均价位于15000元/平方米

各工程均赠送大量面积，产品附加值高，而卖点主要依靠周边的海景、温泉、高尔夫球场、滑雪场等；但区域内生活配套缺乏，日常生活不便

沿海温泉别墅区域与本工程距离较远，且周边自然资源远优于工程所处区域，因此，与本工程不具有太强的可比性。;城市边缘高尚住宅区域：

区域内以普通住宅、花园洋房和别墅构成，区域内别墅供给量较大，对于工程将形成冲击

区域内住宅产品中别墅产品由独栋、联排和双拼别墅构成，普通住宅由多层、高层、小高层构成，其中，独栋别墅和三房的比例均占8成以上。

区域别墅产品价格较沿海温泉别墅区低，有价格优势；普通住宅开发商具有较强的品牌知名度；因此区域住宅产品去化速度快，其中别墅均价在8500元/平方米，普通住宅的毛坯均价在5500元/平方米

各工程去化均较快，09年上市工程去化率均位于7成以上,别墅工程目前每月6套左右。

各工程均赠送面积，产品附加值高；而卖点方面，别墅主要是以盟旺山及周边水系为主，普通住宅那么主要依靠开发商自身品牌效应；但区域内生活配套少，主要依靠市中心的相关生活配套，相对便利性较差

本工程位于城市边缘高尚住宅区域内，为别墅工程，因此区域内的一山一墅和麗山国际将成为本工程的竞争个案，尤其是一山一墅各方面条件与本工程均较为接近，是本工程最主要的竞争对手。;五、工程风险提示;Part5客户问卷篇;为更加准确清晰的了解即墨别墅市场，以及了解即墨对于别墅的需求情况，为工程定位提供有效的依据，因此在即墨室内进行了别墅市场问卷调研。

共完成问卷200余份，受访者为即