临沂河东区赵庄住宅商业综合体项目商业部分市场调研及定位报告.ppt

*;我们的思维导图;客户目标;客户目标：在确保工程成功开发的情况下，快速回笼资金;我们的思维导图;工程地块分析;地块四至及内部情况;地块四面临街，其中东面和北边都与城市主干道相邻，南边和西面为社区道路和城市次干道。内部较为平整，便于开发;地块周边配套状况;地块周边交通状况分析;对地块周边的几条可达路线进行研究分析，得出进出工程通达性顺序为：A、B、C、D;人车流量测量;对于地块商业价值的评判，我们选取以下对地块商业价值影响最大的几项因素作为建设商业时首先考虑条件：;考虑未来情况，对地块各个沿街区域的价值进行判断，初步评价出各个区域的商业价值大小排列为：ACBD;;

地块各规划条件及要求;周边居住人口特征及分层消费习惯;工程属性界定;我们的思维导图;宏观市场环境;;?临沂市城市商业网点开展规划?中完善河东区商业配套的近期目标为本工程提供开展时机。;河东商业规划中，本案所处商圈定位于商业次中心，目前河东商业主要集中在规划中的商业次中心;河东区旧村改造提升了原有居民的消费能力;;临沂第二产业必将带动第三产业的快速开展，产业结构的进一步优化为商业开展带来机遇，第三产业人口将大量增加;GDP与人均GDP的持续增长增加了人均可支配收入，收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需求;;河东区主导产业：以五金产业为主导产业，产业开展单一，互动性差。未来以商贸物流、工业和旅游产业为主;2021年五金批发市场的外迁将使具有较高消费能力的私营业主与批发客大幅减少，对工程的商业消费产生较大影响;临沂是沿河开展的城市，人口分布呈现如整个经济般沿河南北延伸、东西向拓展的趋势;临沂城市化进入高速开展阶段，城市化率每提高1％，河东区将增加6.3万的城镇人口，增加6.3万平米的商业，商业中心的集聚效应将得到加强;随着临沂城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔;商业聚集效应分析;工程开展时机;工程开展优势、劣势与威胁;我们的思维导图;商业市场调查;目前临沂存在人民广场商圈、市区西部市场商圈两大现有商圈，及南坊、河???两大未来商圈;商圈格局及未来开展趋势;;人民广场商圈业态丰富，服饰类占商铺数量的54%，宾馆酒店类和服饰类面积占商圈商业面积的前两位;代表性商业物业竞争格局及经营水平分析;银座商城;临沂最高档次商城，经营情况良好，业态规划合理，购物环境良好，经营品牌较多;九州商厦;九州具有成熟的商业运营管理经验，商业规划较为合理，但内部空间狭小，购物环境有待改善;;河东商圈;;;临沂市周边主要分布有四大商圈，人民广场商圈、西部市场商圈、南坊商圈、河东商圈

人民广场商圈为临沂市唯一市级商业核心，大型商业分布过度集中，商业竞争剧烈，西部市场商圈以专业市场为主；

河东商圈开展落后于其他商圈，以专业市场和沿街商业为主，大型主力店经营状况较差。;商业市场调查;河东区政府附近的商业中心;解放东路商圈;商圈比较分析;商业规模分析;专业市场外迁减少了该商圈的人流量，区域商业恢复期较长;解放东路：河东区商业规模最大的街道，但因消费人口缺乏、经营水平较低和商业定位不准确等原因，商业经营状况较差;东兴街：专业市场经营状况良好，但由于经营水平低，无合理商业规划等原因，沿街商业经营状况较差;凤凰大街：以法律效劳类机构为主，沿街商业经营规模较小且经营档次偏低;安居街：周边社区入住率高，沿街商业及主力店经营状况较好;沿街商铺经营情况分析;河东区沿街商铺租金水平较低，租金水平集中在0.5-1元/平米/天之间；河东商业建筑无明显风格，沿街道条状布局，整体配套设施根本满足现状商业需求;瑞华金都购物中心;经营档次较低，业态分布不合理，信誉低，内部设施落后，效劳水平低，经营情况差。金鹰入驻带来开展时机;好怡嘉购物中心;河东九州超市;还建工程商业供给总供给量约18297平方米，没有产权，售价维持在4000元/平米左右，价格较低，对本工程商业建设形成一定压力;河东未来将形成两个商业中心：围绕区政府规划的商业主中心、围绕解放东路的商业次中心；

目前解放东路商圈为河东区的商业主中心，集中了瑞华金都、好怡嘉及大局部的品牌商业，区政府商业中心的商业。

解放东路商圈商业经营状况较差，主要源于周边消费人口较少、消费层次较低；周边村庄目前正处于拆迁过程中加剧了这种情况；

工程南侧紧邻解放东路商圈，可共享该商圈大局部商业设施，未来工程的商业竞争的集聚效应加强。;河东区商业市场存在的主要问题;商业市场调查;典型工程：颐高上海街、久隆奥斯卡、豪森华府、乐泰花苑;颐高上海街：概况;经营状况;久隆奥斯卡：概况;经营状况;豪森华府：概况;经营状况及档次;乐泰花苑;商业市场调查;调查方法和进程

;受访者男女比例相当

受教育程度方面，高中/中专所占比例较高，其次为初中以下，大专以上所占的