2025《REITs行业发展简介综述》6400字.docx

REITs行业发展简介综述

目录

TOC\o1-2\h\u13129REITs行业发展简介综述 1

1462第一节REITs概述 1

9666一、REITs的定义 1

20371二、REITs的分类 1

1134三、REITs基本特征 2

7781第二节国内外REITs发展简介 3

30871一、全球已发行REITs的国家或地区情况 3

15535二、国外REITs发展情况 3

22412三、国内REITs演进情况 6

29685第三节REITs产品架构简介 8

12399第四节REITs管理模式简介 9

31700一、REITs管理模式分类 9

13663二、两种管理模式比较 10

第一节REITs概述

一、REITs的定义

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即不动产投资信托基金。本文采用林华林华.中国REITs操作手册[M].北京:中信出版集团出版社,2018:2的观点，即REITs是一种按照信托原理设计，以发行收益凭证的方式公开或者非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比率分配给投资者的一种金融投资产品。

林华.中国REITs操作手册[M].北京:中信出版集团出版社,2018:2

REITs最初起源于房地产行业，是房地产公司借助资本市场进行融资的一种形式，因此REITs成立之初是以商业物业等房地产作为底层资产，但随着近几十年的不断发展，底层资产已经扩展至包括零售、办公、酒店、工业、医疗、基础设施、数据中心等诸多细分行业，涵盖房地产、工业、基础设施、多元化等多个领域。

二、REITs的分类

（一）按照REITs投资对象和投资收益来源分类

表2.1REITs按照投资对象和投资收益来源分类

类别

投资对象

投资收益来源

权益型

各类底层资产并拥有其所有权

被投资对象的租金收入及增值收益

抵押贷款型

房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券，实质是拥有债权

利息收益

混合型

既包括底层资产，也包括抵押贷款等

租金收入、增值收益、利息收益

资料来源：中金公司研究部

在美国，混合型REITs以医疗行业最为具有代表性，总体上权益类REITs占据较大比重。

（二）按照REITs的组织形式的不同分类

表2.2REITs按照组织形式分类

类别

REITs载体

特征

公司型

公司制的实体

投资者持有公司股权。按照公司治理模式运作。

契约型

信托或基金

投资者持有REITs信托凭证或基金份额。投资者与基金管理人基于信托法律关系

资料来源：中金公司研究部

REITs载体形式多样，可以是公司制的实体公司，也可以是信托或基金形式的SPV（Specialpurposevehicle），选用哪种形式，取决于与其配套的法律制度。

（三）按照发行方式的不同分类

表2.3REITs按照发行方式分类

类别

发行方式

特征

公募REITs

公开发行

能上市交易，流动性强

私募REITs

非公开方式定向

信息不透明，流动性较差，要求投资者风险承受能力较高

资料来源：中金公司研究部

公募REITs是国际资本市场上REITs的主流形式。

三、REITs基本特征

（一）REITs基本特征

REITs实质是把流动性较低的不动产资产以非证券化的形式，在资本市场上，公开或非公开发行并交易的金融化过程。因此，REITs具有金融资产和实物资产的双重属性，具有亦股亦债的双重特征。主要体现为：

1.REITs风险较低，收益稳定

REITs投资的底层资产发展成熟，运营良好，盈利能力可以预期且相对稳定。REITs作为以租金收入分配为主的一种金融产品，将绝大部分的收益都分配给了投资者(如美国、日本、新加坡均有规定不低于90%的收益率)，因而其收益率比较有保障。它与其他金融产品的杠杆率相关性较低,并且大多数国家或地区都对REITs的杠杆率上限进行了限制(比如新加坡为45%，最高杠杆率为50%;香港为45%),因此，其风险相对较低。REITs可类比债权类产品，实际上具有一定的保收益功能。

2.REITs流动性强

REITsREITs可以分为公募REITs和私募REITs，如无特别说明，本文中REITs指的是公募REITs。产品可以在交易所进行公开交易，上市的REITs产品的投资者除了通过分红获取投资收益外，可以像买卖股票一样通过公开市场转让获得收益，二级市场上的增值更增强了其流动性。

REITs可以分为公募REITs和私募REITs，如无特别说明，本文中REITs指的是公募REITs。

3.REITs具有税收驱动特征

为了促进REITs的发展，许多国家和地区针对REITs产品出台了一系列税收优惠政策，避