成都房产律师解读四川省高院房屋租赁合同纠纷裁判规则模板.docxVIP

关键争议焦点

依据互联网公布至间四川省高级人民法院审理房屋租赁协议纠纷案件进行整理可见,争议焦点最多是解除协议,其次是装修损失、支付违约金、经济损失、房屋占有使用费等。我们关键以解除协议、装修损失、经济损失、优先承租权、优先购置权等争议焦点进行法律分析。

（一）解除除协议

1、承租人以出租人存在通常违约行为抗辩拖欠租金,出租人能否以协议约定“承租人逾期XX日支付租金,出租人能够解除协议”之条款直接解除协议？

出租人见解

承租人逾期交纳租金以后,经出租人数次催收,承租人仍拒绝交纳租金行为组成根本性违约。承租人逾期支付租金违约行为符合协议约定解除条件。

承租人见解

承租人未交纳租金系基出租人存在违约行为,造成无法正常经营。其是推行抗辩权,在抗辩事由消除后,承租人自愿推行协议义务,不会造成协议目无法实现。

裁判见解

出租人与承租人签署《租房协议》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性要求,应属有效。在协议中,双方明确约定“承租人逾期XX日支付租金,出租人能够解除协议”,是对协议解除权所附条件要求,此条件一旦成就,出租人即取得解除权。出租人违约行为仅并非对协议根本义务违反,协议也并未约定承租人据此享受不交租金权利。所以,出租人主张解除协议请求符合协议约定。（）川民申字第1466号

【法律依据:《协议法》第93条第2款:“当事人协商一致,能够解除协议。条件。解除协议条件成就时,解除权人能够解除协议。”《协议法》第227条:“承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金,出租人能够要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付,出租人能够解除协议”。】

法律分析

租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金协议。按期支付租金是承租人根本义务,租金也是租赁房屋价值表现,承租人能否按期支付租金直接关系到出租人收益权,所以,承租人应该按期支付租金。即使协议未约定逾期支付租金约定解除权,则出租人仍可依据《协议法》第227条之要求行使解除权。

裁判启示

对于出租人而言,为保障其收益权利,应该在协议中约定逾期支付租金解除权;对于承租人而言,为避免出租人违约行为损害本身利益,应该在协议中约定拒绝交纳租金情形。

2、承租人违反协议约定私自转租,出租人是否能够解除协议以及主张转租协议无效？

出租人见解

承租人私自转租违反协议约定“必需甲方在场并同意”限制性条款,已组成根本违约,所以,出租人有权解除协议并主张转租协议无效。

承租人见解

出租人主张解除租赁协议以及转租协议无效,已经超出了六个月,应该认定出租人已丧失解除权;且次承租人租金由出租人收取无协议约定以及法律依据。

裁判见解

第一,承租人在未取得出租人同意情况下私自转租,并收取转租房屋租金,违反了其与出租人租赁协议约定,属违约行为。出租人在得悉承租人私自转租后六个月内已经向法院提起诉讼,其请求解除租赁协议以及请求认定承租人与次承租人签署转租协议无效,依法应予支持。第二,承租人私自转租属于违约行为,即使双方协议中未约定违约责任,但因转租违约行为产生了收益,承租人不能因违约行为取得收益,所以认定转租租金应交给出租人全部并无不妥。

【法律依据:《中国协议法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租,出租人能够解除协议”以及最高人民法院《相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》第十六条“出租人知道或者应该知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效,人民法院不予支持”。】

法律分析

依据《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》第十五条、第十六条要求,出租人知道或者应该知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效,人民法院不予支持。因租赁协议产生纠纷案件,人民法院能够通知次承租人作为第三人参与诉讼。所以,承租人在转租房屋时,应立刻取得出租人同意,而出租人也应对于承租人转租行为立刻给予反馈,以避免可能出现法律风险。（）川民申字第1626号

裁判启示

第一,对于出租人而言,承租人违反协议约定私自转租,出租人应该在知晓转租行为六个月内主张解除租赁协议和请求认定转租协议无效。

第二,对于承租人而言,在转租房屋时应该事前在协议中约定转租权或者在事后取得出租人追认;且在取得出租人同意转租情况下,承租人能够在租赁协议中约定转租协议期限超出租赁协议期限时,超出部分仍然有效。

3、出租人违反协议约定隐瞒房屋抵押、查封之事实,承租人能否解除协议？

出租人见解

出租人