商业地产开发技术和盈利模式.pptVIP

前瞻性适合性竞争性3、定位决策依据PARTTHREE三、商业地产开发工作要素开发周期和进程资金计划招商计划人员配置工程进度销售计划和进度控制合作伙伴1、开发方案要素:一般开发企业商业地产组织架构企业专设部门外包业务自管业务市调策划招商委托管理定位决策规划设计开发企业项目融资经营决策专业企业组织架构自有资产部资产运作抵押总部市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研展部项目运行运行部电脑档案行政保障部商企关系招商商业资源法律事务法务部商铺估价估价部机构资金个人企业资金基金融资部资产托管资产置换托管部财务管理公司境外基金国内基金市场研究指导开发项目租务物管三大块：1、市场块版：市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。2、资产版块：估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。3、保障版块：法务部、保障部、审计室2、提升商业价值的方法实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题3、提高房地产价值的方法商业用地属性判析体现土地价值设立合适的业态立店障碍排除建筑形式选取文化气氛营造挖掘商业价值提高使用价值创造附加价值4、介绍一些商业地产规划类型和理念类型规划理念类型规划理念商办、居住SOHO零售、旅游Outlets(奥特莱斯)商务、居住MOHO郊外商业商务区SBD商业、居住BLOCK商办住旅停车HOPSA（豪布斯卡）商业、办公CBD商业、工业、商务Siliconvalley（硅谷）商业、休闲RBD商业街区、居住Lifestyle（莱斯迪瑞）商务、旅游TBD5、产品设计商场因素多细节很重要；台阶高，客人少立面不要太波折；角多不吉利弧线巧设计；车位是品位交通是客流；开门不可对路角路冲“主入”要档照；动线设计扫遍角盲道布置不可少；绿化档窗柱当门种树对着中间柱；剪力墙，上下道转换成本又很高；技术要素与诀窍剪围栏超过一米四内部锐角少就好；01建筑商业相交融商业文化更突出；02小商铺要通透商场大了可封窗；03柱距不能太随意方便布置和分隔；04层高变化对面积承重配置要合理；05分时营业区域划免得阴阳不调没法做；06灯光亮点不吃亏三个要素要记牢。07(交通、橱窗、广告）08PARTFOUR四、商业地产营销商业的营销本质是分销一个盈利模式给投资者，让别人赚钱。01营销推广的基本法则是炒商不炒铺。02基本观点：1、目标确定时间、面积、时间价格、回款数额12、产品确定规格、单位、投资量、收益方式和收益率2（一）营销方案要素价格当地人接受的价格范围单价和总价的关系商业地产影响价格的五个差异对象：卖给谁？手段:用什么方法买出去?事先必做的功课除了我们说的“八个知道”之外，我们还要对微观市场进行调查和研究：当地人投资倾向各区域不同收益率要求销售条件—预售限制，包租限制银行放贷—给不给商业地产办按揭成败案例研究—警惕黑色事件竞争楼盘的营销套路市场对项目的评价和口碑推盘策略：先好后差1推盘时际：节日.春节期间上佳2销售战术：区位