鑫苑置业-郑州市56号储备地块投资分析报告.ppt

;5、6号储藏地块工程概况;第一局部：5、6号储藏地块工程概况

第二局部：郑州市宏观经济状况分析

第三局部：郑州市土地市场分析

第四局部：郑州市房地产交易情况分析

第五局部：区域与竞争性分析及工程定位;第一局部5、6号储藏地块工程概况;1.1工程地理区位及周边用地性质;1.1工程地理区位及周边用地性质;1.25、6号地块规划控制条件;1.3地块规划控制条件、土地价格与付款节奏;5号地;1.5地块周边环境及配套;1、空气污染状况：

地块附近无工厂，地块周边田园景观较多，距离贾鲁河仅一条街道，空气状况

优良。

2、噪声污染状况：

地块周边无企业，没有噪声污染。

3、居住气氛及治安、危险源情况：

该地块处于连霍高速公路以北，流动人员不多，以当地居民为主。且临近的大学

城北区，许多老师、学生工作学习与此；地块周围耕地较多，居民人口密度较小，

该区域整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和工程。

4、市政道路与交通配套：

地块周边道路已根本修成使用，公用市政设施较为齐全。宗地周边有公交线路90

〔较近〕、17、220路公交车〔较远〕。

5、社区配套与商业配套：

区域内社区配套还不成熟，附近区域没有什么商业配套，最近的商业配套在3公里

外的国基大学城。;;1.7地块SWOT分析与土地价值初步评价;1该地块四面临路，面积适中，便于规划；

2受郑州市北移东扩的影响，在郑州市住宅土地供给严重短缺的情况下，该区域未来开展前景较好；

3因周边开展起步晚，所以根底设施、自然环境较好；

4周边是郑州市传统的高档别墅区，知名度很高，工程运作后必然

会刺激希望彰显身份但又买不起别墅的中产阶层人群；

5鑫苑品牌效应，商业模式和营销模式，必定能在该区域产生轰动

效应。

在郑州市土地供给逐年减少的情况下，上述这五点决定了该地块未来升值潜力较大！！！;郑州市宏观经济状况分析;郑州市宏观经济状况分析;;郑州市宏观经济—2006年城镇人口436.3万人;郑州市宏观经济—GDP和人均GDP;郑州市宏观经济分析—产业结构变化趋势;;;;郑州市??观经济分析—居民收入及消费增长趋势;郑州市宏观经济分析—人均住房建筑面积;郑州市房地产开展状况;郑州房地产市场状况概述;城市;;城市;楼盘;说明：

P=〔PaWaTa+PbWbTb+PcWcTc+PdWdTd〕/〔WaTa+WbTb+WcTc+WdTd〕

P——郑州市2环线商品住宅价格；Px(x=a、b…)——参考城市住宅价格；

Wx(x=a、b…)——参考城市与郑州市的相关系数；Tx(x=a、b…)——参考城市加权系数

故，

P=〔6300*1.05*0.45+5200*1.03*0.35+6800*1.13*0.2〕/〔1.05*0.45+1.03*0.35+1.13*0.2〕

;郑州市房地产市场分析—2007年商品房供销趋势;郑州市房地产市场分析—2007年商品住宅供销趋势;郑州市房地产市场分析—2007年价格趋势;郑州市历年商品住宅供销趋势分析;年份;2007年住房建设目标区域分布;开发建设量增长趋势;;竣工面积/销售面积;区域住房建设规划〔1〕;区域住房建设规划〔2〕;区域住房建设规划〔3〕;区域住房建设规划〔4〕;郑州市房地产板块分析;北环以北(北环和东风)：正在走出“价格洼地〞(价格区间：3800－4600元/平方米)

北环以北区域房地产可以用“价值高地、价格洼地〞来形容，北环以北区域居住环境优越，但现在楼盘的价格相对其他区域较低。该区域前期工程多为经济适用房，在一定程度上制约了区域档次的整体提升，其价格的攀升较其他区域滞后。此外，区域内外来人口比重大，这也成为制约价格的重要因素。

郑东新区：地产进入“收获年〞(价格区间：5000－7500/平方米)

在经历了快速起步期之后，2007年郑东新区的房地产开发进入平稳的开展周期，入住率提高，大型企业机构开始大量进驻，水域靓城的理想逐渐成为现实。住宅市场方面，郑东新区的热点维持在原有工程的后续开发上。

西北板块：地产明天会更好(价格区间：4000－5000元/平方米)

该区域辐射能力有限，因此该区域客户主要以区域内原有居民为主。从价格走势上来看，上半年该区域楼盘价格上涨较为平缓，主要是由于2006年下半年区域内价格的急速上涨所致。西北板块未来开展潜力较大，由于该区域土地供给较为充足，未来将有多个千亩