文案-西安曲江文化旅游集团永和坊项目定位研究与发展战略报告.ppt

西安曲江文化旅游集团永和坊工程

定位研究与开展战略报告;;报告结构;工程位于西安市曲江区，属于文化景观资源驱动下的城市高端居住区，与市中心联系便捷;工程与曲江高端生活配套无缝对接，“五园一塔〞景观休闲配套在适宜的步行尺度范围之内

;工程四面临路，道路通达性强，未来享有地铁2号线轨道交通利好，公交系统有待完善;四至分析;根底指标;本体属性界定;报告结构;全国市场背景;受大势影响，西安市场从2007年底，销售量出现明显萎缩，市场开始步入调整期;报告结构;开发商隶属于曲江文化产业集团，首次开发房地产工程，基于明年上市目标，对本工程利润和开发周期有硬性指标要求;工程土地分两批获得，用置换获得土地来做前期工程，工程一期要求明年年底交房，工期紧张;报告结构;工程利润目标;利润目标解读——工程利润目标意味着本工程在2021年以大规模低密产品开发为主，并到达区域平台销售水平;品牌目标解读——通过工程的成功开发打造工程品牌，通过工程品牌的有效传播实现工程品牌向开发商品牌的跨越;核心问题界定;问题的三个层面：;报告结构;;当前在经济危机和中国自身宏观调控的共振之下，中国经济步入了一个调整周期;10月9日

对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；;全国市场调整特征

从反响时间上看：由南向北递进式开展

从影响程度上看：由上往下涉及式传导;受反响时间和影响程度双重滞后效应作用，西安市场与同类二线城市横向比较，表现相对平稳理性;从市场量价规律模型判断，未来1年内，西安市场会继续调整期态势;在西安城市内部，各板块调整程度不一，其中曲江区域当前受影响程度相对最小;低端住宅：

在以自住为置业目的的刚性需求驱动下，一定降价优惠刺激，将立即反响在销售速度上。;从全国一二线城市当前的调整期市场规律来看，别墅类物业和城市核心地段高端物业受影响相对较小;西安市场开展趋势总结;报告结构;曲江伴随着根底建设的进程实现，形成了不同的区域开展阶段;2003年提出曲江新城规划后，曲江迅速开展，区域价值节节攀升;大雁塔;国家级文化产业园区挂牌曲江新区标志曲江价值标签???树立，但区域内生活配套严重缺乏;五园一塔的相继建成使区域知名度大幅上升，完成了区域从陌生到熟识的过程;2021年轨道交通的通行将实现曲江与其他城市化区域的快速连接，丰富曲江城市意向;大唐不夜城的规划将成为曲江生活、娱乐配套补足的最重大利好;金融商务区的规划将进一步改善区域城市形象，引入高层次产业人口，加速区域城市化开展;轨道交通的运行将实现曲江与其他城市化区域的快速连接，丰富曲江城市意向;城内;案例借鉴——北京;城市资源集合

朝阳板块位于东三环与东四环之间，毗邻燕莎商圈、第二使馆区和第三使馆区，南受CBD商务区的辐射影响，是北京国际华人群最聚集区域，具有先天的高端气氛优势及配套优势。

该板块交通便捷，紧邻东四环及多条主干道，距首都机场车行仅25分钟。

板块周边高档社交场所集中，商业配套齐全。

强势景观资源

朝阳公园板块依托亚洲第一大公园——朝阳公园，景观资源突出。;必要条件：朝阳公园板块——初始认知高端;福田

中心区;适宜的城市距离

位于深圳市福田区,与城市中心福田中心区距离在3-5公里，车程5-10分钟；

完善的生活配套

小学、中学、幼儿园、科研楼教育科研配套、名人俱乐部、德式堡俱乐部等娱乐配套、山姆会员店等商场配套均比较完善、而且品质较高。;香蜜湖片区在2002年开发之初即以水榭花都\熙园等高端低密度工程入市,成为当时市场的价格标杆，建立区域高端居住区的初始认知意向

香蜜湖片区从开发之初到后期开展成熟,不断有中海\鸿荣源\金地\中旅等品牌开发商进入,推动区域不断成熟开展;工作核：中环，香港核心商务区，大量跨国企业驻扎，区内住宅稀少，稀缺表达价值;曼哈顿形成的城市高端双核

——“工作核〞CBD、“休闲核〞中央公园区;工作核：伦敦的金融中心，一套15平米含卫生间的套房，月租金为500英镑;未来的曲江——开展成为西安“双核〞之一的“休闲核〞，区域强势的城市地位不可动摇;曲江开展轨迹与价值递进;报告结构;曲江和高新是西安两大高端居住板块，其中曲江是西安唯一一个低密度高端住区;本工程在不同开发阶段的产品类型不同，面临的竞争格局也有所不同;曲江低密度市场扫描;本工程主要竞争对手锁定;09年曲江低密度市场放量与08年根本持平，由于09年西安市场面临深入调整，本工程低密度产品依然面临严峻的市场竞争;;金地芙蓉世家从产品力及规划全面提升品质，跳脱区域整体层次，领跑西安高端市场;龙湖曲江盛景贯彻龙湖经典路线，通过全面超越的展示策略打动客户，实现强势反弹;曲江公馆——位于曲江核心，多年积累大量客户和良好市场口碑，实景成熟社区展示;深鸿基紫韵以稳健销售为目标，一期低密度低价入市，必