[山东]现代小高层洋房+示范区住宅投标方案.pptxVIP

即墨水流韵墨——地产集团北区设计部方案竞赛北区中心组2018年11月8日

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壹贰叁肆伍陸相地——区位分析韜略——规划分析布局——规划方案築樓——产品设计示範——示范区篇形制——立面意向目录

相地壹第章区位分析

区位及交通分析区位分析DistrictAnalysis地北区位：主要人流方向沿蓝鳌路自东向西：项目基地位于即墨主城区西侧。即墨北站住宅地块商业地块主城区主要人流方向交通：内外交通便利，通达性极高：项目周边路网完善、紧邻城市主干道蓝鳌路，距即墨北站仅1.4km，可快速通达外部交通。即墨立交收费站

周边配套分析区位分析DistrictAnalysis地北即墨小商品城周边配套：即墨服装批发市场马山质地公园即墨商贸城学区优势：周边教育资源配置较为丰富，在3km范围内有多所即墨市重点中小学。住宅地块商业地块自身商业及周边医疗、商贸等丰富配套资源：周边居住氛围浓厚，临近3km范围有两所医院，东北部有商贸市场聚集。即墨中医院学德馨小学即墨中心幼儿园学学学学华山路小学即墨二十八中萃英中学即墨第三人民医院

不利因素分析区位分析DistrictAnalysis地北不利因素：即墨商贸城人流嘈杂，空气污染，大货车等不利因素：项目北边距商贸城较近，东北方邻近青岛新源热电，西面为城市干道，货运车辆较多。住宅地块青岛新源热电商业地块

项目SWOT分析区位分析DistrictAnalysis地优势：劣势：?地块平整：内部基本已经拆迁完成，可以随时开工建设。?位于城市边缘地带：地块位于即墨城西，客群导入受影响。?交通完善：周边路网完善，蓝鳌路和石林路均为主干道，临近高铁北站、高速出口及汽车站等多个站点。?学区优势明显：周边有小学、初中、高中等多个即墨市重点学校。?靠近热电厂：对居住环境、空气质量有负面影响?噪音等有不利影响：地块附近有物流园、服装批发市场，人流量，车流量大。?自身广场优势：人流聚集，配套补充，提升地块价值。SWOT分析机遇：挑战：?产品差异化：市场改善产品较多，本?市场竞争较为激烈：项目周边市场已有蓝城、禹洲、招商等多个品牌开发项目，对项目未来入市存在一定威胁。项目定位刚需刚改产品。?区域未来规划西部商贸区：随着中学医院等配套相继落位，会加快该区域的发展。

韜略贰第章规划分析

项目定位策略分析StrategicAnalysis略项目因素：客群因素：1.位于城市边缘地带1.板块地缘性客户2.小商品城等个体经营户3.学区安置客户2.项目地块自身商业及周边学校、医疗、交通等配套资源刚需刚改楼盘，低总价，去化速度快

用地分析用地分析AnalysisofLandUse略A地块：商住地块用地面积容积率98819㎡≤2.0148亩28.4834.29依据《建设用地规划条件》依据《建设用地规划条件》商铺面积不少于2.07万㎡依据签批文件38.80规划限高≤54米A居住地块A地块须考虑566个大商业车位主要出入口位于蓝鳌北一路约510M约290MAB地块中间道路为市政确定道路售楼处位置已确定（如图所示）B商业地块户型要求25.8535.0230.32面积段90㎡100㎡115㎡135㎡住宅东地块住宅西地块户型要求10%0%20%30%40%30%50%20%2房2+1房3房3+1房

商业价值分析用地分析AnalysisofLandUse略沿街商业价值较高蓝鳌路为主要人流方向道路，商业价值最高，交通便利，人流量大;蓝鳌北一路石林二路住宅东、西地块沿内部规划路商业、蓝鳌北一路沿街商业为价值较高区域。商业地块（沿石林三路、石林二路规划不允许布置商业）幼儿园地块蓝鳌路主要人流方向商业价值由高到低

住宅价值分析用地分析AnalysisofLandUse略住宅产品价值内聚蓝鳌北一路地块内部区域居住价值最高，内部私密性高、景石林二路观资源好;地块沿街区域居住价值较低。外部临街、邻商业，人流车流噪音大，灰尘多。商业地块幼儿园地块蓝鳌路主要人流方向住宅价值由高到低

商业落位方案推演SchemeDeduction略商业沿街布置：商业依据商业价值分析和集团签批文件要求进行布置，受当地规定限制，石林二路、石林三路未布置商业。

住宅落位方案推演SchemeDeduction略住宅采用外部围合：为内部营造品质及大景观空间，同时减少骑压商业网点的单元数量，保证商业的品质。

住宅落位方案推演SchemeDeduction略新源热电东侧布置小户型