南京德盈集团赛虹桥项目市场定位报告.ppt

第一局部：工程概况;1、工程概述;赛虹桥工程位于凤台南路以东，宁芜铁路以西，赛虹桥立交东南侧。

规划设计要点：

建设用地面积为：63497.4㎡

建筑容积率为：≤3.5

建筑密度为：≤45%

限高24米;据此，本工程商业规划建设面积为10万㎡，

单层面积2万㎡，

地下2层，其中-2楼层高满足停车即可，共30000㎡，

除设备用房外，可满足900辆配套机动车位；

-1楼层高5.5米，共2万㎡用于商业。

地面5层，1楼层高6米，2～5楼层高4.5米，5层其中3000㎡局部层高7米，

总建筑面积15万㎡。其中实际商业使用面积共12万㎡。;1、工程概述;;雨花台区的开展;南京的地位;南京的地位;人口:607.23万人;第二局部：工程可行性论证;第二局部;第二局部;好的筹划离不开前期调研，只有了解市场才能更好地做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在剧烈的竞争浪潮中站稳脚跟。

我们对本案的定位有三种考虑：

德盈国际时尚家居体验中心〔家居、建材、少量配套餐饮〕

德盈时尚生活MALL〔超市、百货、餐饮、娱乐休闲等〕

德盈国际时尚生活中心〔家居建材60%+社区生活MALL40%〕

为使本工程符合市场需求，我司针对时尚生活MALL与建材家居两个方向，做出此次调研，并得出了一些我们对本工程的理解和建议，在此根底上，希望与贵司能够进行切实的沟通和交流，建立稳定的合作关系。;调研对象;样本来源;南京市家居市场的分布;南京同业竞争者〔拜访与考察〕;业内人士观点;观点：

1、市场惯性扩张还将持续，竞争更加惨烈，不排除“最后的疯狂〞上演，但影响将趋弱化；

2、市场淘汰速度进一步加快，大批不能适应市场竞争的企业将被迫退出；

3、转型是未来不久众多家居建材零售企业的首要选择，混合业态很有可能逐渐成为市场

中的开展方向和主流模式；

4、新的经营形式将会不断出现，经营创新将成为商家共同追求的目标；

5、在同质化竞争日益严重的情况下，竞争的焦点将转向增值效劳；

6、在争夺市场份额的背后，是对消费者的争夺，终端制胜将成为行业的共识。对市场和消费者

的研究将更加广泛和深入。

对本???程的建议：

根据本工程连接主城区和宁南地区咽喉要道的独特区位和12万平米的体量，并准备长期持有等特征，建议本工程可定位为大型生活MALL。具体商业构成可由大型超市、电器卖场、家居卖场、影城、KTV、大型餐饮等主力店为主，辅以时尚服饰、名品折扣、儿童用品、品牌餐饮、文体用品、休闲娱乐以及生活配套的银行、邮局、药店、电信营业厅、便利店等组成。以吸引工程周边众多新老小区和江宁地区的不同消费人群的消费需求。;南京地区目标消费者调研;南京地区目标消费者调研;南京地区目标消费者调研;家居建材市场现状;家居建材市场前景预测;根据我司调研显示，商业用户对工程的预期与需求主要表现在以下几个方面：

〔1〕赛虹桥地区建材市场开发量过大，商业用户对该区域的建材市场呈现观望态度，特别是大型的建材批发市场。

〔2〕由于城市规模的扩大，旧城改造的启动，城南成为南京最后一块待开发的区域，消费者对城南未来开展信心比较强。

〔3〕主城区商业竞争剧烈、四大商业中心外开始呼唤新的商业中心。

〔4〕租金、经营位置仍是商业用户关注的焦点。;国内成功同类业者调研〔上海〕;;;该工程面积18万平方米，共建7层楼面，1000多辆车位的大型停车库以及其他先进的商业设备和设施。此外，还拥有美食街、咖啡馆、茗茶、儿童游戏场等特色配备设施。商场会聚2000多个中外家具、建材品牌现场直销，集家饰、设计、装修、婚庆、家电、休闲、餐饮、娱乐等为一体，搭建起“一站式购物，八小时置家〞的效劳平台。

卖场独有的1:1的实景样板房凸显海内外设计师对于空间独特的见解，张显个人独有的气质，挥洒个性与才华。提供消费者体验式购物享受。;;〔按建筑面积〕;上海大型商业中心业态分布;公开资料收集;2006年全市完成地区生产总值2774亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%。人均地区生产总值39379元〔按常住人口计算〕，增长10.9%。

全年居民消费价格指数为101.7，比上年上涨1.7%。其中，食品类上涨3.8%，烟酒及用品类上涨0.1%，衣着类上涨2.0%，家庭设备用品及维修效劳类上涨2.0%，娱乐教育文化用品及效劳类上涨1.8%，居住类上涨4.1%；医疗保健及个人用品类下降3.4%，交通通讯类下降1.8%。

2007年城市居民人均可支配收入为20317.17元，同比增长15.8%。

人均住房面积26平方米，06年住宅竣工面积816.85万平方米。

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