2025年关于建设工程价款优先权的理解与适用.doc

有关建设工程价款优先权的理解与合用

建设工程价款优先权又称不動产施工优先权、不動产建设优先权，是指不動产的施工人、承揽人或者承包人（统称承包人）就该不動产修建而产生的债权，對该不動产享有的优先受偿的权利。属于不動产尤其优先权系列。《中华人民共和国协议法》（简称《协议法》）第二百八拾六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不适宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申請人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”從而规定了建设工程承包人的工程价款祈求权，即對该工程拍卖的价款享有优先权。最高人民法院《有关建设工程的价款优先受偿权問題的批复》（简称《批复》）确立了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。在司法实践中，建设工程价款优先受偿的案例并不多見，直接通過申請人民法院拍卖的方式实現优先权的更是寥寥。究其原因，与理论界实务界對建设工程价款优先权長期存在争议不無关系。设置优先权的目的，是為了维护债权人的共同利益、国家利益、公共利益或者保障债务人的生存权，具有很强的公益性。目前，有关承包人优先受偿权的法律性质，理论界存在三种观點，即法定抵押权說、不動产留置权說和优先权說。主张法定抵押权說者认為，一般的抵押权為意向担保物权，由當事人以协议方式自由设定。法定抵押权是指承揽人承揽工作物為建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修缮所产生的债权，依法對定作人的不動产享有的抵押权。這种抵押权非因抵押合意产生而是依法律的规定當然产生，不以登记為必要。承包人的优先受偿权符合法定抵押权的重要特性，是一种由法律直接规定的抵押权①。主张不動产留置权說者认為，承包人优先受偿权的性质实质是不動产留置权，當发包人不按约支付工程价款，承包人即可留置该工程，并以此优先受偿②。主张优先权說者认為，建设工程承包人优先受偿权的性质既不是留置权也不是抵押权。由于，留置权的標的物是動产，不動产抵押权以登记為生效要件，因此，承包人的优先受偿权在性质上应為优先权③。笔者的观點同优先权說，理由是：留置权和抵押权的观點与我国現行担保物权的法律规定相悖。根据物权法理论，對法定抵押权的承认，势必對债务人以外的第三人利益构成威胁，同步也是對物权公告制度的否认。留置权的標的物是動产，而承包人完毕工作的標的物是不動产。不動产抵押权以登记為生效要件，是經當事人合意而产生的权利。建筑工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，根据法定权优于约定权的原则，建筑工程价款优先权应當予以优先保护。因此，建筑工程承包人的优先受偿权的法律性质属于优先权。建设工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，该优先权基于法律的规定直接在债务人的财产上设置，不必转移财产的占有，也不必登记，优先权是不以占有或者登记為公告要件的权利。由于优先权不必公告即可具有优先受偿的效力，难免威胁、损害第三人利益甚至担保物权人的利益，因此，在实践中怎样對的理解与合用就显得至关重要。一、對的理解《协议法》第二百八拾六条和最高人民法院《批复》的有关规定。《协议法》第二百八拾六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期间内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不适宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申請人民法院将该工程依法拍卖。第一，怎样理解“未按约定支付价款”？這裏的“约定”包括两层含义：其一承包人和发包人對建设工程价款已經有明确约定，無其他歧义；其二對列入优先受偿范围的工程价款数额不持异议。第二，怎样理解“合理期限”？根据最高人民法院《批复》的规定，建设工程承包人行使优先权的期限為六個月，這個期限指的不是诉讼時效，而是除斥期间。诉讼時效针對的是祈求权，指权利人在法定期间内怠于履行祈求权，期间届满其祈求人民法院保护其民事权利的权利归于消灭的制度。诉讼時效届满，丧失的是祈求人民法院保护的权利，而民事权利仍然存在。除斥期间针對的是形成权，指某种权利的存续期间。一旦過期，這個权利就消灭了，不存在了。因此，承包人予以发包人支付价款的“合理期限”不得超過六個月，否则，除斥期间届至，承包人来不及行使权利。第三，怎样理解“按照建设工程的性质不适宜折价、拍卖的”？不适宜折价、拍卖的建设工程，属于法律严禁流通的财产，包括国家机关办公设施、軍事设施、公共道路、桥梁、机場、港口、博物馆、图書馆等，不能协议折价或者不能申請人民法院依法拍卖，并不等于承包人放弃优先受偿的权利，承包人可以通過其他途径实現优先权。第四，怎样理解“消费者交付购置商品房的所有或者大部分款项後，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得對抗买受人。”怎样界定“消费者”和“大部分