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麻雀变凤凰——一个烂尾楼成功操作的真实案例

最近一段时间，“飞洲”在房地产界被提及的频率最高，而“飞洲国际广场”这个由上海最大的烂尾楼改造而成的项目，再次上演了一幕烂尾楼起死回生的奇迹。

飞洲国际广场原名宝通大厦，曾被称为“上海烂尾楼王”，上个月被温州的民营企业上海飞洲集团斥资7亿元收购。

飞洲国际广场项目刚刚有些眉目时，就有投资者打向该楼盘的经销商进行垂询，之后的销售态势一直相当良好，这也令烂尾楼的合理处置问题再度成为媒体关注的热点。

据了解，上海的烂尾楼项目最多时竟有600处之多，如何处置这些烂尾项目是令政府颇为头疼的问题。烂尾楼不仅浪费了大量的资金，而且经年伫立在风中，有碍市容观瞻。前两年比较流行的做法是将烂尾楼改造成小户型公寓，而近一段时间来，改建成办公楼的逐渐多了起来，颇得业界的认可。

位于普陀区长寿路叶家宅路路口的沙田大厦售楼处人流涌动，往来者络绎不绝，生活在这周边的老居民都知道，原来这里有一处停工多年的烂尾楼项目，而如今这个昔日影响观瞻的“半拉子”工程已经旧貌换新颜，2个月不到的时间里上演了一出令人称道的“麻雀变凤凰”的奇迹。

这样一个奇迹是如何上演的？为此，我们专门采访了全程代理这个项目的易兴置业投资咨询的罗武君先生。罗先生从这个项目的起源讲起，定位，包装，再次上市销售一步步，如数家珍。

昔日烂尾的原因

目前的沙田大厦项目其早期的开发商是一家东北地区的房产开发公司，当初整个项目规划设计共3幢楼宇，其中一幢为商住两用楼，就是现在的沙田大厦。另外两幢为住宅楼，其中一幢早已建成，并已售出，业主都已实现入住。当时因为资金的原因，成为烂尾项目。从那时起，在这里遗留下的不久有尚未竣工的楼宇，而且还有住宅楼入住业主的产权证等待办理等问题。一度，这个烂尾项目成为普陀区两会期间代表讨论的焦点。

第一关：理清债务

从去年开始，普陀区的知名房地产开发商沙田房地产开发公司开始接手这个项目，在易兴置业投资咨询的积极参与下，通过规范的法律程序，增加土地出让金，把产权买断。之后他们所面临的问题首先是理清债务。烂尾楼的债权债务关系一般都比较复杂，在这个项目中，就既有和原来开发商的关系，和已经入住的另一幢住宅楼的小业主的关系，也有和这幢楼当初的买家光大银行的关系，这些关系一一理清之后，开发商和代理商面临的就是如何包装销售的问题。

第二关：如何包装销售

接到一个楼盘并把它的债权债务关系理清是成功销售的前提。以前对烂尾楼的处置方式一般都是改成酒店式公寓或者是小户型公寓，但从市场上的反应来看，改成小户型或者酒店式公寓的缺点已经逐步暴露出来，比如户型的问题，缺乏采光通风的问题，已经有人称小户型造就了新一代的“七十二家”房客。

另一个不能回避的问题是产权年限的问题，一般来说，商场的使用年限是40年，酒店是50年，而住宅是70年，将烂尾楼改成酒店式公寓就产生该物业的使用年限究竟是50年还是70年的问题。这不论是对业主还是开发商都是一个隐患。

由于沙田大厦这幢楼原来定位是商住两用楼，但从市场的反应来看，商住两用却成了对“商”对“住”都不宜的物业类型。因为既有办公又有住宅，势必会造成人员的庞杂，从而使商住的业主都不会满意。做了如上思考之后，易兴置业确立了将其改建为纯办公楼的方向。

做适合市场的办公楼

办公楼所在地段不同，本身档次不同，也有很多不同的做法。代理公司对沙田大厦所在地段进行了全方位的考察：长寿路是市里规划的“三横三纵”主干道之一，拓宽之后，它的档次相应提高。沙田大厦对面不远处的燎原电影院计划改建成一处五星级宾馆。针对这些，代理商把沙田大厦办公楼确立为“可自由分割的小户型”办公楼。

从最小单元50平方米到整层上千平方米的面积都可以自由分割，这一方面便于业主拿到相应的产证，在大业主融资时也可以进行部分抵押。

在市场推广上，为了抹去该烂尾楼在人们心目中的不好印象，将其更名为“沙田大厦”，因为沙田作为一家在普陀区有着良好口碑的房地产开发公司还是具有相当号召力的。同时，也对原项目进行了相当大程度的改造。如将后面已入住那幢住宅楼的外立面全部敲掉，换成稳重大气的紫红色外立面。

合适的产品赢得市场的欢迎

沙田大厦从1月14号取得预售许可开始销售到3月16日两个月的时间内，420个单元全部销售一空。在购房人群中，温州客的比例并不是很高，相反倒是有相当数量的上海本地投资者看好这个项目，像上房、荒岛及开发商沙田地产都整层购买。

而一些人性化的设计细节，也赢得了相当部分中小投资者的认可。比如中央空调装有独立计表系统，就便于业主自己控制经营成本。

看来，“麻雀变凤凰”并非没有可能，沙田大厦烂尾楼项目就是一个实例。

一团难理的乱麻烂尾