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SF公司房地产开发项目风险管理研究与应用

内容摘要

房地产是我国的经济支柱，关联着上下游几十个行业的发展。当前，在疫情的持续影响下，许多房地产公司接连暴雷，项目接连停工。我国房地产业面临着巨大挑战。由于存在着建造时间久、资金量需求大、地域性强，具有大量的风险因素。因此，房地产项目的风险管理探究就成为一个非常必要的课题。本文从SF房地产公司开发的房地产项目的风险识别、风险评估，风险处理方面进行研究，旨在对该项目的风险管理进行剖析，做好相关风险规避。

关键词：SF公司房地产项目；风险的识别；风险的评估；风险的应对

引言

房地产项目开发包含一整套流程，包括投资抉择、征地、前期程序与规划设计、项目建设、租赁与销售、物业管理等，每个步骤都是一个十分复杂的工程。例如：房地产建设过程可分为：招投标明确施工方，基础施工、主体结构的施工、外墙和门窗施工、屋面施工、设备安装、园林工程、竣工验收和财产过渡阶段，每个阶段需要专业技术人员管理，施工技术，建筑材料的不断创新；过程的早期阶段，需和土地，建设，规划，消防，园林，交通，监测，甚至当地的街道办事处，警察局等十几个部门开展一系列沟通对接工作，因此也决定了它的高复杂性。但同时它又能带来很高的收益，这也就是这二三十年来越来越多的企业涌进国内房地产市场的原因。房地产开发是凭借未知的未来需求进行消费预期的预测而进行开发的过程。正因为房地产项目的高复杂性，也意味着它的高风险性。它不仅可以给投资者带来巨大的利润，还可能导致投资者面临一系列损失甚至引发破产风险。在任何投资项目中，收益往往伴随着风险。在房地产开发中，投资者为了获取最大的收益，尽量规避各种风险。

本文采用项目风险管理的相关理论依据，阐述了风险评估的各类型评价方法，并详细介绍了几个常用方法。对于项目开发过程中的风险因子，从风险的规避、风险的转移、风险的缓解、风险的保留、风险的利用等方面提出了对应的应对方法。对能够使房地产开发项目风险得到把控的办法进行了一番深入思考。运用风险管理理论，采用层次分析法对项目进行定量定性的风险识别和风险评估，并提出具体的风险应对方法和建议。

1项目风险管理理论

1.1风险的概念及特征

(1)风险的概念

风险是从保险业务中首次出现的法国派生出来的词汇。风险是发生不幸事件的可能性。换句话说，风险是发生我们不希望发生的事件的可能性，大概可以有两种表示：一种定义强调风险由回报的不确定性表示；另一个定义强调风险由成本或成本的不确定性表示。如果风险由收益或成本的不确定性表示，这意味着风险可能导致损失、利润或无损失和无利润，这是一般风险，所有人行使所有权的活动，应被视为管理风险[1]。经济的风险归属于这一类。风险由损失的不确定性表示，这表明风险只能表示损失，不可能从风险中获得利润，这是更狭义的风险概念的一部分。风险和收益成正比，出于这个原因，一般激进投资者更倾向于承担更高的风险以获取更高的利润，而坚定的投资者则更注重安全。总体而言，风险包含两层含义：一方面，风险包含损失，另一方面，目标未实现。这是可能的，但不确定是否可能。

(2)风险的特性

第一、客观性。风险是真实永远存在的，不是基于人的意志。有的风险是没有办法避免或者说没有办法去消除的。

第二、损害性。风险发生很可能会对生产生活造成损害。物质上损失是可以用钱物来衡量；然而倘若对人产生损害，那便很难用钱物来计算了。总而言之，风险的产生将对大家的生产生活产生负面影响。

第三、不确定性。风险的确切位置不确定，不知道风险发生在什么地方。即便能够确定某种风险绝对要发生，但很多时候又难以确定它什么时候发生。每次风险事故发生所造成的损失事先是无法预知的。

第四、可测定性。一般来说，数学统计的原理和方法可以总结某一时期特定风险的发生频率和损失情况，进行综合分析，并根据概率理论的原理从根本上得出正确的预测结论。

1.2项目风险管理过程

项目风险的识别、评估和应对是项目风险管理的一套基础流程。

(1）项目风险识别

它是指通过有哪些信誉好的足球投注网站相关材料并对之就行探讨，然后对潜在风险和客观存在的风险进行系统排序和综合识别。项目风险识别不可能一次就全部发现寻找出来，更不可能在解决了几个风险问题后就不用再去进行一系列管理过程，而是在项目运营期间定期进行。项目风险识别是风险管理的大前提，没有对风险的识别就无法有针对性地进行控制管理，所以在这个过程中有很重要的意义，唯有正确地辨识风险，才能正确对风险进行分析，这样才能正确应付和处理由风险引起的不利影响。

客观来看，所有能够对风险信息起到发现明确的方法皆可视作是风险识别的工具。风险识别的工具和方法有很多，以下是最常用的：

文件审核。它是对项目谋划和假定、文档以及项目范围和详细信息区域中的其他信息的结构化审查，以明确和肯定潜伏危机。

头脑风暴法。它是一种很普遍