中国物流地产回顾与展望2025.pptx

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目录

01

主要驱动因素

02

租赁市场表现

03

挑战与机遇

04

投资与展望;

主要驱动因素;

《自然部关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》

?采取灵活用地供应，以长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供应物流及相关配套设施用地，符合划拨用地目录的可采取划拨方式供地；

?支持盘活存量空间资源用于物流项目建设；

?增加混合产业用地供给，在符合规划的前提下，允许物流仓储用地和一类工业用地合理转换，减少物流资源闲置。

《关于拓展跨境电商出口推进海外仓建设的意见》

?助力跨境电商相关企业“走出去”，并推动跨境电商海外仓高质量发展。

《有效降低全社会物流成本行动方案》

?支持物流数智化及绿色化转型，鼓励运用平台经济、低空经济、无人驾驶、数字孪生的技术，并鼓励循环包装应用，提升仓储效率。

《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》

?加强回收循环利用能力建设，支持汽车、家电、数码等各类消费品的换新，同时加快“换新+回收”物流体系。

《关于加快构建废弃物循环利用体系的意见》

?支持“互联网+回收”模式发展。推动有条件的生产、销售企业开展废旧产品逆向物流回收。;

买方市场成型：

现有去化压力下，开发商将更加注重现有项目的去化而非新项目开发。业主方正在通过提高租金优惠、提升服务质量等方式加速去化，改善资产负债表。

电商零售及第三方物流主导：

?2024年，非保税高标仓租赁结构保持整体稳定，第三方物流、电商零售和制造业继续占据租赁需求的主导地位。

?电商及物流类企业的整体需求预计仍将显著高于其他行业，但电商企业因前期增长基数较高，其需求增速可能会有所放缓。

灵活租约：

受租金下行与成本控制的双重影响，2024年呈现出新租需求减少、换仓需求增长的特点。因此，对于租期、面积和合同条款方面的灵活性成为租户的核心诉求。;

2024年消费市场稳定增长，得益于一揽子增量政策以及前期存量政策影响力的持续释放，外加以旧换新政策的有效发力，中国社会消费品零售总额成功突破了人民币48万亿元大关，实现了3.5%的同比增长。其中，线上零售仍是推动消费市场发展的重要驱动力。

2024年实物商品网上零售额同比增长了

6.5%，高出社会消费品零售总额增速3.0个百分点。

零售总额稳步走高的同时，消费者预期和信心均有所降低。受到宏观经济不确定性和就业压力等因素的影响，人均消费占可支配收入的比重却出现了波动下降。在消费选择上，“能消费”和“愿消费”成为了消费者面临的考量，不同的消费群体在“谨慎”与“放开”之间表现出了明显的分化。;

2024年，中国快递业务量以突破1,700亿件的历史性成绩刷新行业纪录，物流快运业正在经历结构性变革。

伴随消费者行为从“集中囤货”向“即时需求”转变，物流企业加速调整运营模式：一方面，源头直发模式的普及显著降低了商品在中转仓的停留时长，企业减少仓储节点缩短链路，同时强化对运输时效的精控能力；

另一方面，电商退货率持续攀升推动行业升级逆向物流体系，部分产品退货率高达70%，促使快递企业将退货质检、翻新处理等增值服务嵌入仓储环节。

在成本高压的持续作用下，行业降本增效策略呈现双向突破——既有企业暂停自建仓扩张计划，推动外租仓市场迎来新一波需求回流；也有头部企业通过深化供应链整合，更多从传统物流向资源整合型服务转型，并依托智能分拣、定制化包装等增值服务构筑竞争壁垒。这种仓储轻量化+服务纵深化的行业演变，正重塑物流仓储市场格局，驱动仓储空间从单纯存储向综合服务枢纽进化。;

2024年，中国规模以上装备制造业增加值同比增长7.7%。大规模设备更新政策显著提升了设备工器具购置投资的贡献率，仅“以旧换新”政策就带动汽车、家电产品销售额超1.3万亿元。制造业强劲增长的同时，部分行业也面临产能利用率下降的压力，深化产业升级成为必然选择。

制造业向高端化转型，催生了高附加值产品的生产和存储需求，如新能源汽车和精密仪器行业逐步转向定制化、小批量生产模式。

这种变化带来了碎片化、多样化的存储需求，也对物流仓储智能化建设、柔性化管理提出了更高的要求。;

2024年，中国贸易在复杂多变的国际局势下保持了稳定增长，货物贸易进出口总值突破44万亿元，同比增长5%。其中，与东盟等