万科A(000002)——顺势而动、借势而为.pptVIP

平安证券研究所刘细辉

〔0755

2021年12月;研究员简介;投资要点;一、我们对行业的观点;可能的负利率使得2021年房地产应是软着陆。存款利率降低使得租金收益率下降，无风险收益率的降低使房地产的投资收益相对有吸引力，会吸引大量资金进入；贷款利率的降低使实际房价下降，同时开发商降价压力和动力减轻，供求关系的变化使2021年房地产应是软着陆。

保障性住房会使房价软着陆，但实际推进需要观察：关注中兴通讯的例子。对经济的拉动主要从加大保障性住房的投资进行，目前4万亿投资中投入保障性安居工程2800亿(占投资额7%)。如果保障性住房建设的主体由企业来承担，资金瓶颈问题将会解决；如果此举会引发各城市、各个大公司为稳定人才而争相效仿的模式，那么势必对房价产生极大的冲击。

成交量的企稳需要名义房价的调整，价跌早于量增。名义房价下跌带来成交量的提升，价跌早于成交量的增加；房价软着陆之后带来成交量提升，从供求关系看，经过明年两个销售旺季的消化，预计市场在09年4季度会渐于趋稳

风险提示。政策力度与预期不符，房价软着陆时间加长无法导致成交量有效提升；宏观经济的预期调整是下滑而非大幅回落，否那么即使房价下跌，也会因为收入的降低也很难使成交量上升。;2、投资策略：投资两阶段;一、我们对行业的观点;1、08年上市公司表现不一;2、调整时期，率先降价回收资金;3、2021年通过调减开竣工规模、减少拿地来控制资本支出;资料来源：公司公告、平安证券整理〔绿色为08年新进城市〕;一、我们对行业的观点;1、优秀的管理层使市场占有率稳步提升;资料来源：公司年报、平安证券整理

注：2005年全国销售额的统计口径发生变化，增加了期房销售额，此前只包括现房销售额;2、地价回调有利更低本钱拿地;3、长期看等待收购时机，做大规模;3.2、行业整合的周期看，房地产在规模阶段过渡;资料来源：平安证券整理;4、投资评级和风险提示;资产负债表;Thankyou!