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新版?河南省物业管理条例?解读和昌物业风险控制部2021年10月26日

序言

新版?条例?新增亮点

第一章??总??那么

总那么局部新增亮点主要有四处：总则物业管理方式物业管理行政部门街道办乡镇政府职责业主代表大会

第一章??总??那么

1、物业管理方式：〔1〕前期物业管理；〔2〕业主选聘物业企业、其他管理人；〔3〕业主自治；第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、平安防范和相关秩序的活动。

第一章??总??那么

2、物业管理行政部门：〔1〕县级以上人民政府住房城乡建设部门；〔2〕县级以上人民政府房地产行政主管部门；第六条??县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门〔以下简称物业管理行政主管部门〕负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第一章??总??那么

第一章??总??那么

第二章??物业管理区域及设施

第二章??物业管理区域及设施物业区域划分原则物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。新建未售物业划分新建物业出售前，由建设单位划定的物业管理区域并向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案，并且在商品房买卖合同中明示。已投入使用未划分物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定。已划定的调整方法物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。1、物业管理区域划分

第二章??物业管理区域及设施

2、物业管理用房方面〔1〕物业用房配置〔单位：平方米〕物业管理用房由建设单位无偿配置，新建的物业，建设单位按照总建筑面积一定比例配置物业用房，并且要符合以下要求：物业用房面积总建筑面积（Z）＜2万平的，物业用房≥80平2万＜总建筑面积（Z）≤20万部分的，物业用房=80+Z×4‰20万＜总建筑面积（Z）≤30万部分的，物业用房=80+Z×3‰总建筑面积（Z）＞30万部分的，物业用房=80+Z×2‰

第二章??物业管理区域及设施

第二章??物业管理区域及设施

3、专业经营设备竣工验收方面在组织竣工验收时，建设单位应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加。在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。竣工验收合格后，应当将供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及配套设施、地下管网工程图等资料无偿移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。

第二章??物业管理区域及设施

3、专业经营设备竣工验收方面专业经营单位拒不接收或者拒不履行承担运行、维修和更新责任的，由县级以上政府物业管理行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处三十万元以上一百万元以下罚款。

第二章??物业管理区域及设施

4、老旧小区改造方面〔1〕明确了县级以上人民政府及其规划、财政、住房城乡建设等有关行政主管部门支持对老旧小区改造事项。〔2〕物业效劳企业应当配合县级以上人民政府对供水、供电等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区的逐步改造。〔3〕老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，专业经营单位应当接收。

1、明确业主的定义?房屋的所有权人为业主，尚未依法办理房屋所有权登记，符合以下情况之一的也视为业主：已经到达交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有局部，建设单位为业主。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交。视为业主的情形序号情形1因法院、仲裁委的生效法律文书或者政府征收决定等取得房屋所有权的人2因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人3因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人4基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人

2、细化业主的权利义务序号业主权利1提议召开、参加业主大会，提出制定和修改业主公约、管理规约、业主大会议事规则的建议2选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权3监督业主委员会、物业企业工作4对物业共用部位、设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权5向业主委员会、物业企业提出建议6要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为7参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用8其