众正地产-西安非常公馆项目策划初案.ppt

三三草场坡项目策划初案;需要解决的问题;项目物业定位推导过程;区域价值判断;城南现状;长安路;;

区域住宅分析研究

;;区内楼盘概况：;名称;名称;市调结论：

目前周边在售竞争项目中容积率较高（3.5—5.8）之间户型毛坯房销售均价主要在4500元/㎡之间，价格涨幅在15%左右（450元/平方米左右)；主要在售户型为（40—180）㎡之间。片区目前市场放量较大，超越同质化，凸现特色卖点，成为各楼盘抢占市场的关键所在。;重点竞争项目：;荣城名苑

地址：新文巷10号

开发商：新荣基地产

性质：住宅

户型面积：70—140平方米

物业管理：------

中小户型：70—90平方米

总建筑面积：180000平方米

规模：------

均价：------

采暖方式：集中供暖，分户计量

工程进度：地基处理阶段

配套：会所

销售率：咨询阶段;

区域购房人群判断

;研究区域图示：;基于公司对市场之区域研究分析对辐射范围之重点区域进行走访、随机访问，得出如下研究结果，即目前需求市场的描述;产品定位初步;产品定位初步;项目产品设置推导过程;产品定位初步;

重点竞比项目分析

;

草场坡住宅项目回顾

;骊马豪城;摩登主场;市场需求探询:;;福满园;硬件指标;硬件指标;——同期上市楼盘具有题量大，地段优，交通便利的特点，项目从面市开始，就将面对相当严峻的局部市场竞争。;

项目现有规划分析

;地段：位于西安市长安北路中段新文巷80米处，交通便利，闹中取静。

总体规划：占地面积约6126.2㎡，;项目SWOT分析;主要优势（Strength）

——项目占据长安路独特地段，拥有优秀的人文环境，区域内商业配套、生活配套完善；

——交通便捷，临主要交通干线，多路公交干线途经门前；

——动静分离的居住环境，出则闹市，入则宁静。

——附近小区聚集，人群层次集中，居住氛围浓厚。;产品设置初步;结合区域市场之研究；项目实际之情况，结合容积率和建筑形态之客观研究；考虑居住的舒适性-----------;容积率确定;容积率与建筑形态之间的关系;类型;市场户型需求状况;户型配比建议;产品功能定位;指导思想

客观、认真分析同类物业市场现状及发展趋??，最大限度地发挥项目具有的优势条件，弱化市场抗性，减少入市风险，以完善的配套，充分的升值空间，良好的软硬件附加值提升，共同促进销售，争取最大收益。

定位原则

1、符合本案目标消费者的需求特征，并符合其购买力的中高档物业；

2．产品属性既要符合目标消费者心理需求又要具有市场冲击力。;产品层面的支撑点（硬件＋软件）;——充分利用有限空间，营造功能齐全居住舒适的居所；

——全面采用优势品牌支撑，展示项目卓越的品质感和贵族气质；

——深入挖掘项目卖点，创造令目标群体心仪的附加价值；

——有效利用靠近主干道的商业价值；

——从建筑美学角度上考虑，发挥整体布局中高层建筑的作用；;一房一厅（45平米）;适用面积范围

125－140平米;2.建筑节能设计建议;3．建筑风格和立面建议;4．智能化设施建议;5.物业管理建议;6．商业配套建议;7．景观规划建议;形象定位;基于项目的市场定位及目标消费者预判，结合项目特点，我们从项目自身及目标客群的内在蕴含分析，找出切合点，来最终确定形象特征。;案名及定位语;营销推广;项目总体操作策略——

差异化营销策略

产品差异化+概念差异化

产品差异化：功能多样的居住空间

概念差异化：先锋阶层+创意生活;第一阶段：2008.2-4第三阶段：2008.7-8第五阶段：

借势阶段 展示推广阶段 实景推广阶段

结点：新闻/活动 结点：现场展示中心结点：社区活动、实景展示

核心推广点：地段，地铁核心推广点：现场展示核心推广点：社区实景

第二阶段：2008.5-6第四阶段：2008.9-10第六阶段：2009.2---