2025年住宅小区物业管理服务方案范例.doc

目??录

TOC\o1-3\h\z\u第一章整体管理方案筹划 1

一、项目调研 1

二、管理目的——构建“文化小区” 2

（一）倡导“全员参与”的管理文化 2

（二）推广“平等互動”的服务文化 2

（三）营建“和睦亲善”的小区文化 3

三、皓月花园小区管理模式 3

四、拟采用的管理服务措施 4

（－）实行“质量、成本双否决”运作机制 4

（二）建立“加油站式”的员工培训机制 4

（三）建立“物业管理信息岛” 5

（四）倡导開放式的管理服务 5

（五）提供個性化的装修套餐服务 6

（六）构建服务平台——客户服务中心 7

（七）构建网络化的物流链——虚拟仓库 7

第二章管理机构设置和规章制度 8

一、机构设置、部门职责等 8

（一）机构设置 9

（二）管理框架的组织框图 10

二、管理规章制度、小区近期目的和遠期目的 13

(一)管理规章制度 13

(二)岗位工作原则 13

(三)考核措施及贯彻措施 13

(四)近期目的和遠期规划 14

三、物业用房經营管理方案 15

（一）物业用房的配置和运用 15

第三章??管理人员的配置和管理 18

一、人员配置及培训计划和内容 18

（一）“皓月小区”人员配置表 18

（二）员工基本培训方案 19

二、人员录取、考核原则及奖惩淘汰机制 20

（一）录取 20

(二)考核 20

(三)员工奖惩 21

三、人员上岗仪表、行為、态度原则 21

(一)仪表 21

(二)行為 21

（三）态度 22

第四章企业创优规划和详细实行方案 23

一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 23

二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 24

三、市政等公共设施管理详细实行方案 27

四、环境卫生的详细实行方案 28

五、绿化养护管理的详细实行方案 29

六、公共秩序的维护、治安配合的详细实行方案 30

七、各类管理档案的建立与管理 32

第五章小区建设 32

一、文明小区创立工作、配合小区活動安排 32

(一)文明小区创立工作 32

（二）小区活動的设想及活動计划 33

（三）場地安排 33

二、支持、配合业主委员會及小区居委會工作 33

第六章物业维修养护计划和措施 49

一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 50

（一）共用部位、共用设施的维修养护计划 50

(二)有关措施 50

二、住户报修、维修回访制度。 50

第七章创新措施 51

一、监控系统安装管理、维护 51

第一章管理服务的整体设想与筹划

一、项目调研

【皓月花园住宅小区，位于深圳市宝安区民治大道与民康路交汇处。由深圳祥祺房地产開发有限企业投资開发，深圳祥祺世纪物业管理有限企业管理的崇高多层住宅小区。总用地面积68626.8㎡，总建筑面积91999.41㎡，园林面积50000㎡，容积率1.29，建筑覆盖率约25%，共有住宅15栋997套（均為住宅）】

為使後来的管理服务工作愈加贴近皓月花园小区的实际状况，我們多次赴現場调研，理解的基本状况如下：

●小区為多层建筑，容积率适中，主推户型為面积适中的中小户型，业主数量相對较多，由此引起装修、停車、治安、消防、环境等管理项目所产生的問題多而复杂。

●该项目從入伙期直至正常居住期，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。

●皓月花园小区由深圳祥祺世纪物业管理有限企业管理，未来物业管理工作必须以实現业主满意、政府满意、社會满意為终极目的。

●据我們的研究分析，皓月花园小区未来的业主以周围拆迁安顿人员為主。對物业管理的期望值也较高，其特殊的人员构造必将為小区带来更清新的時代气息、衍生更現代的居住理念，因此规定物业管理企业实現管理方式和管理手段的現代化。

●皓月花园小区业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，并且不能违反业主的客观需求提供過剩的服务产品。

二、管理目的——构建“文化小区”

根据我們的调研成果显示：皓月花园小区应是新村“文化小区”的居所，重情、讲理、遵法。開展物业管理工作，就必须高度重视他們的文化需求、服务需求及积极参与小区建设的愿望。

我們提出构建“文化小区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实現老式家居理念与現代生活方式高度共融的“文化小区”的管理目的。文化管理波及两個层面，一是通過多种交流形式增進物业管理人与小区组员以及小区组员之间的正常沟通，使“長幼有序，睦邻亲善”的老式小区概念得以理性回归，并激发小区组员共同参与建设小区人文环境