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现代信托制度与房地产信托发展

编者按：此论文从现代信托制度的进展，国外房地产信托经营模式，我国房地产信托经营治理模式的选择，进展叙述我国房地产信托经营尚需要解决的问题。这几方面对房地产信托经营模式进展阐述。从信托制度的进展进展叙述，从房地产信托经营模式进展叙述；从房地产信托经营尚需要解决的问题进展叙述，本文对房地产信托进展有着参考指导的意义。

一、现代信托制度的进展

（一）现代信托制度确实立

早期在英国消失的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了躲避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民特别虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丢失了取得无人继承土地的时机，封建诸侯不得不出台制止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们实行了先将土地让与他人，再由受让人治理土地并将土地收益交给教会，到达与直接损赠给教会时一样的目的，从而躲避了制止捐赠土地给教会的规定。人们还实行同样的方法躲避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“全部权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们实行了转移土地“占有”而保存土地“用益权”的方式，使得这种负担得以躲避。由于英国的一般法并不成认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与托付人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来治理财产，假如受让人不讲信用，托付人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与一般法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以敬重法但不应当无视道德为理由，成认并给予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世公布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的全部权，目的是为了使受益人承受全部权人地位而无法躲避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。

（二）消极信托向积极信托的转化

由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”全部权，对信托财产不负任何积极治理的义务，信托财产的实际治理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以到达胜利躲避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。

随着历史的进展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转化，也使得财宝来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的进展和社会的进步，使得受托人从满意消极的“人头”设计需求，转变为能够满意受益人对供应积极、专业的财产治理方面的需求。信托和投资的结合日益严密，营业信托事业日益兴盛兴旺，积极信托主导了现代信托的进展。

（三）现代信托制度的传播和创新

英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年月，因产业革命的胜利而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资阅历，于是中小投资者集中资金交由可信任的投资阅历丰富的受托人代为运作，双方商定受托人只收取肯定的酬劳，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人进展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年月，这种单位信托制度传入美国，并进展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区分在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日长久的兴旺，民事信托仍旧是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样兴旺。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特殊是在二战后特别的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济进展作出了重大奉献。

二、国外房地产信托经营模式

（一）美国的房地产投资信托

美国的房地产投资信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避开了担当无限责任及资产流淌性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年月，经受了快速进展、衰落、复苏、稳定进展的过程，目前的市场价值已经超过400亿美元。