房地产行业深度研究报告：溯源“好房子”.docx

目 录

一、什么是居民眼中的“好房子” 5

（一）居民对“好房子”敏感点主要在于显性工程 5

（二）当市场回归产品逻辑，房企产品打造壁垒将加大 7

二、房企打造好房子的关键在于城市深耕和“产品基因” 8

三、当前好产品能带来更高的利润兑现，关注核心城市壁龛市场机会 10

（一）好产品能带来更高利润兑现，房企需持续保持创新优势 10

（二）核心城市壁龛市场利润潜力较大，可观测壁龛市场持续性 11

四、投资建议 13

五、风险提示 13

图表目录

图表1 住建部长倪虹归纳了“好房子”的四个特征 5

图表2 上海市住宅工程业主房屋质量预看房查看内容 6

图表3 居民购房决策敏感点 7

图表4 2024年以来各城市围绕建设“好房子”出台设计新规 7

图表5 当前房企已主动优化操盘节奏 9

图表6 S墙设计有利于冰箱移位，释放厨房空间 9

图表7 三进深扩大动区面积，减少走廊空间浪费 9

图表8 华润新杨思项目将收纳设计做了明显升级，或成为引领产品设计风向标之一10

图表9 上海宝山三盘竞争中，华润项目凭借产品优势，价格及流速兑现均好 11

图表10 本轮小阳春11城二手房成交量表现较好 11

图表11 由于城市外围新房库存去化较慢，导致新房成交复苏较缓 11

图表12 过去宅地供应以外围二三圈层为主 12

图表13 杭州一圈层区域广义库存也维持较低水平 12

图表14 2025年Q2上海非限价项目将陆续入市 12

过去20年，地产行业表现出了超过理论上的供需繁荣，对于开发商、居民而言，房地产都具备较强的金融属性，而随着行业供需关系发生重大变化，住宅回归居住属性，市场对于好房子关注度逐渐提升，从居民角度来看究竟什么是好房子？居民关注点主要在哪里？在目前各地积极推行住宅设计新规范背景下，房企究竟能否围绕好房子、好产品构建新的护城河，形成稳定商业模式？

本文试图从居民角度出发，探索好房子敏感点，以及房企如何建设好房子、房企间是否有强产品力壁垒、好房子能否带来更高的利润兑现。

一、什么是居民眼中的“好房子”

（一）居民对“好房子”敏感点主要在于显性工程

近年来住建部大力呼吁行业探索建设“好房子”，归纳了绿色、低碳、智能、安全四大特征，2025年“好房子”首次被写入政府工作报告。1）近年来住建部提出，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道；适应从解决“有没有”转向解决“好不好”的要求，要大力加强基础性工作，为推动住房城乡建设高质量发展筑牢根基。2）住建部长倪虹归纳了“好房子”的四个特征，即绿色、低碳、智能、安全。

图表1 住建部长倪虹归纳了“好房子”的四个特征

特征

详细解读

绿色

绿色就是让人们住得健康。倪虹表示，前一段时间住建部征求人民群众对住房建设有什么要求，隔音是排在第一的，卫生间串味排在第二的，第三

是渗漏和开裂，建设“好房子”就是要解决这些问题。

低碳

低碳就是要为居民省钱，也为社会节能。建筑材料的生产过程、建造过

程、全生命周期使用过程，要用能用碳。“好房子”要质量好、性能优、使用寿命长，而且在全生命周期使用环节上能够更加节水、节电、节气、节能，既为居民在生活当中降低成本、减少支出，又为社会节能降碳。

智能

智能就是让居民用得更方便。“好房子”应该成为一个不动的更大智能终端，有很多的应用场景，比如说智能感应方面，能够监测室内环境的变化，根据需要来调节温度、亮度、湿度、空气的净度。比如智能控制方面，可以通过遥控、感应，做到“君子动口不动手”，对门窗、照明、空调、室厅、厨卫等设备方面实施智能控制。在“好房子”建设中，为科技

创新留出了一片天地。

安全

安全就是要让居民住得安心和放心。房屋的本体安全，结构要牢固，抗震防灾。设施设备的使用要安全，在水、电、气、热和电梯等设备上安装一些传感器，有问题的时候能够报警。三是使用人的安全，通过智能物联能

够发现家里有意外的情况，老人、小孩在家里能够得到安全的保护。

资料来源：国新网《国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会（住房和城乡建设部）》，华创

资料来源：国

证券

居民难以在入住前感知房屋结构安全、防水、保温等隐蔽工程质量，而这部分也有质量规范、竣工验收监督约束，是建设房屋须达到的最基本的质量标准，而显性工程才是影响居民对“好房子”认知的关键点。1）目前大部分城市住宅预售标准较为宽松，为地库完工、房屋主体出地面即达到可售条件；但即使是现房销售，居民也难以感知项目结构

安全度、防水、保温等性能是否优秀，反而第一印象是房屋美观度、装修标准等显性工程。2）住宅交付的前提通过竣工验收，而竣工验收检测的是住宅最基础的质量标准、以及是否符合建筑规