增城时代倾城3期营销方案.pptx

增城.时代倾城营销方案;第一局部：市场分析

第二局部：工程定位

第三局部：营销策略

第四局部：推广部署及包装;第一局部：市场分析;宏观经济环境;经济环境：

国际资金流动性充裕，热钱流入中国;;2021年全年完成国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。但同时CPI那么一路上升，由7月份的3.3%上升至9月份的3.6%，并在11月到达5.1%的高位，全年CPI涨幅为3.3%。且在输入型通胀压力加大等因素影响下，通胀压力可能进一步加大。;8;;;新政对成交量影响：房地产近期成交量暂陷低迷;国八条〞出台后，受成交结构影响，价格走势波动较大。尤其是春节期间，中心六区成交价格大幅下跌后又上升，进而走向平稳中小升。

但总体来看，目前全市房价依然处高位，中心六区甚至有小幅上涨的趋势。;

;新政对消费者影响：

观望和担忧市场报复性反弹;15;广州楼市概况;广州房地产市场现况：高位盘整阶段(2021年至今);广州房地产市场特征：

整体供不应求，楼价持续上扬;广州房地产市场特征：消费外溢明显化;广州房地产市场特征：热销户型中小化;广州房地产市场开展预测及启示;荔城楼市状况;房地产开展初期，荔城主要以外乡小型开发商进行初级开发，开发量低下，品质较差;;;;区域市场开展格局;分析:如上图所示，增城对大市的反响相对较缓，08年房地产销售面积稍有下降，但随着市场开展09、10年有稳步上升，主要原因在于开发量相对增大，以及当地市场价格相对广州而言还处于价格洼地。增城的整体向良态方向开展。;;;品牌垄断特征明显;项目名称;■荔城近年的大市相对封闭，受外界影响相对较小，整体向良态方向开展

10年房地产销售面积没有明显的上升，而是随着市场开展10年有集中放量，并且销售价格持续上扬，11年4月限价后，大市供求涨幅得到有效遏制，但荔城板块工程仍有较好的表现，如碧桂园豪园、富城华府、御景国际等；

■后市推货热潮，本案面临较大竞争压力

荔城市场目前在售货量不多。但“不限购〞的出台，加大的区域的市场时机，推动大局部开发商的步伐，后期将会出现推货热潮；;;个案分析;竞争分析;分析要素;在售工程;;区域形象

——配套欠佳、文化气氛浓厚;产品打造

——中小户型、方正紧凑、总价低;产品打造

——装修略显粗糙;营销体验

——以紧临学府、增江画廊弱化工程劣势;富城华府

——创新户型，短时、热销;户型比较：产品线单一，形创神未创;营销策略

——动线清晰包装全面，但形象一般;碧桂园豪园

——配套先行、品牌大社区;区域形象

——偏远区域，炒作未来规划;产品打造

——标准化碧桂园产品，无创新;景观打造——园林、商业街提前展示;营销体验——以扩大工程影响力为主;御景国际——城央大盘、价格标杆;区域形象

——新城中心、交通便利，但仍需打造;产品打造

——方正实用中小户型，迎合当地市场;景观打造

——地中海园林风，中心湖区形象佳;营销体验

——以规划拉高价格，吸引荔城高端客户;在建工程;江南水岸

——水景高层洋房社区;;点评

江南水岸与本案一路之隔、且规模相近、产品线较丰富，预计10月份入市后将极大的分流本案客户，是工程的核心竞争对手。

工程紧靠增江东岸，主打水岸生活，在景观资源方面优于工程，且敏捷在区域市场经营多年，积累大量的客户资源、树立较高的品牌形象。建议通过产品的差异化，打造时代品牌，从而抢占市场份额。;雅居乐荔城工程

——新城中心又一标杆工程;一期住宅局部，将建7栋16层高洋房

呈品字形排布，两梯四户

预计产品类型为二三房单位、局部裙楼商业同期开发;目前商业局部建至地上2-3层，

住宅局部已布桩，正进行基坑建设，

预计9月份推出市场，将与时代倾城二期“正面交锋〞，成为时代倾城的重要竞争对手。;点评

雅居乐增城工程由于区域不同，入市时影响不会太大，但其产品也同样以二、三房为主，将会分流局部刚需客户。;在售工程对本案的启示;第二局部：工程定位;“每个人的需要都重要〞是工程一期推广语，他主要是宣扬“倾城〞顾及到“每一代人的需求〞，从根本物质层面如：架空层、运动长廊等满足居住者居住需求。

“满足需求〞的实质是什么呢？我们的概念该怎样进一步落地？;工程现状分析;;面积;工程核心价值提炼;这些都表达了“每个人的需要都重要〞，工程二、三期的宣传点已经不能着眼于“满足根本的需要〞，客户对生活需求的价值点表达了什么？;一期客户对工程的看法;;于居住上，亦有着更关乎生活实际的需求。

倾听这群人的置业心声——;环境很重要。家，可以不大，但一定要舒适！我能体验花语流水的闲情，超大园林，要有多点的绿化，要有运动、休息的地方，每天都有不同的健康生活体验！;25万平米成