提案-宁波镇海中汇纺织厂项目评估提案.ppt

XX房产2021年6月;目标;问题;研究思路;解读工程;历史：拥“宁波帮”发源地、枕院士文化、接海防遗址、临宁波舟山港

未来：舟山跨海大桥、沿江大通道、物流港的建设改写镇海交通末端历史

区位：绕城高速、杭州湾大桥、舟山大桥、宁镇路、轻轨共同构建“宁波东交通枢纽”

经济：数百家企业坐落工业区，人均GDP居全区前列，企业主购买基础强大;用开展的眼光理性透析工程;区位配套;区位配套;工程所属区域为镇海三大“富人区〞之一，

居住气氛纯粹;地块解读;工程用地呈L型，地块内分布有一定体量的植被，工程西侧临河，水质较好。;工程资源;解读市场;解读城市;北进西拓，使城关获得新的开展机遇;城市经济;城市经济;

※前瞻的规划，带来老城的再次腾飞

※产业聚集，城市开展动力源

※现有居住气氛，未来居住组团——居住性

※高速开展的经济，保障房地产快速开展

※住宅后继供给大，新城区域成为焦点;;市场宏观环境;市场宏观环境;市场宏观环境;自08年1月份到09年的5月份，镇海市场实现了“U〞字型反弹，修正了08年初近30％的下跌空间，但是区域后市走势值得深入研究！;销售面积平稳上升，土地供给萎缩导致新一轮供不应求，价格上涨明显;从未来的供给上看，镇海住宅的后续供给仍然较大，但主要分布在新城开展带;老城区地荒和价格持续上升形成市场高卖压力，消费者心理底线被迫“水涨船高〞。;镇海房地产市场板块化格局已逐渐形成，各板块依托不同的资源形成其核心竞争力;未来住宅市场集中供给，市场竞争严峻;区域市场表现;区域市场竞争;小结：

建筑形态以高层、小高层为主，容积率普遍较高；

色调以深色系为主，与区域环境、居民居住习惯相贴近；

面积规划迎合90/70要求，以中小面积为主；

08年底市场放量较大，竞争加剧。;区域市场表现;区域市场表现;小结：

建筑形态以多层为主，容积率相对较低；

楼盘品质参差不齐，价格差距大；

在售楼盘体量较小，且严格遵守90/70规划要求；

区域楼盘以现房为主，选择余地大，对期房竞争较大。;区域市场表现;楼盘;小结：

区域楼盘规划起点较高，但缺乏真正精品楼盘，??品同质化现象明显；

现阶段区域供给量较少，楼盘间价差不明显；

区域市场以中大户型产品为主，产品线单一。;华荣风景九园;小骆花园;高端产品以优质资源和高品质产品立足市场，低端产品以价格取胜，而中端产品核心竞争力不强，产品力不够;镇海城市的重新规划，促使新城开展加速，镇海土地市场放量逐年增大，未来几年住宅市场竞争剧烈。

新住宅板块的形成促使镇海客户按承受能力及居住偏好重新分布，客户与板块对位现象显著，城市中高产阶级集中流向庄市、宁波板块。

老城板块，随着旧城改造动作的加快，市场供给量加大，区域竞争形势严峻；局部楼盘依托样板区，低价入市，取得了淡市旺销的销售热点。;市场启示：;解读客户;对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求;区域楼盘受产品品质及配套等因素影响，客群结构各有不同;;;目标客群;——从马斯洛需求层次模式看：;——目标人群的共性：

镇海中高消费群

收入：家庭年收入150000元以上

人生态度：有责任感，对待生活有自己要求

居住理念：

城市，是他们自身价值扩张的源头，

放弃城市对他们来说如同放弃开展，

在不放弃城市的选择中，选择足以匹配的楼盘。;——客层精神意识形态：

他们都是社会中流砥柱，在事业上他们已获得了一定的成功，是某个领域的影响者。

城市，是他们自身价值扩张的源头，放弃城市对他们来说如同放弃开展，但在久历喧嚣繁华之后，他们又本能的产生一丝对悠闲生活的渴望。所以在选择居所时自然就引出：繁华与静谧的距离考虑、快慢生活节奏搭配……

家是他们社交的场所之一，在家里他们会朋友、谈生意，规划事业的蓝图。;——我们对目标客群的概括：;工程定位;工程整体定位原那么;工程整体定位;项目定位;项目定位;项目定位;建筑风格定位;产品规划;面积规划;

大面宽，短进深

阳光地下室

层层退台

入户花园

大面积落地窗;;室外空间;产品规划;产品附加值提升;相关经济指标：;地价评估;;区域市场供应;对于本工程的地价，我司从两个角度来进行测算，首先，从历年土地成交类比得出适宜的成交地价；其次从工程能获利润倒推工程合理的地价，

寻求工程合理的地价范围。;历年住宅用地楼面价汇总;工程售价预估;花园洋房：8500元/M2

商业：12000元/M2

地下车位：80000元/个

;产品种类;地价倒推法;15%利润;地价倒推法;同类地块类比法推出土地价格为136~187万/亩；

市场售价倒推法测出土地价格为172～