宁波红巨大厦市场定位及营销策划提报.ppt

红巨大厦

市场定位及营销筹划提报;本提报由四局部组成

第一局部:市场分析

第二局部:工程分析

第三局部:工程定位分析

第四局部：工程VI及包装;第一局部:探手蓝海，试问深度与广度

一、宁波写字楼市场宏观概况

二、宁波各区域在售写字楼楼盘

三、本工程区域概况;1993年－1996年;2、2005-2021年宁波写字楼供销情况;市四区;蓝海结语：2021年宁波写字楼市场;4、2021年1月－5月宁波写字楼市场成交情况;蓝海结语：2021年1月－5月宁波写字楼;1、海曙区：

因为交通、商务商业等配套因素，区域内会聚了市场最高端的写字楼，已形成规模效应。老写字楼内部配套设施不完善、交通拥挤等现象日益突出，市场后续供给缺乏。;2、江东区：

配套因素不逊于海曙，区域内写字楼较多，未来供给体量惊人，受城市开展影响，区域前景看好，但产品竞争剧烈。;区域;3、高新区：

目前高??区写字楼市场尚处于起步阶段，随着高新区的开展，未来将会更多写字楼供给。;4、鄞州区〔工程所在区域〕;小结;三、本工程区域概况;本工程位于鄞州新城区南部商务区北部，商务区一期地块内。;作为宁波城市副中心，鄞州新城区的定位是“经济、文化、行政中心〞，巨大的商业、办公体量使得板块的居住气氛逐渐浓厚。作为市委、市政府“中提升〞战略的重要工程和鄞州现代化建设的重要工程的南部商务区于06年12月开工，它不但是鄞州新城的核心区域，也是未来宁波南部的核心区域，将与老城区一起承担宁波城市中心区的职能。;鄞州新城区的远景规划一直到2021年，届时方案容纳20万人口。根据市里“南居北工〞的开展战略，鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，从总体布局来看，建成后的鄞州中心区商圈将直接影响到江东区、海曙区甚至江北等地区，成为宁波真正的副中心。;地块编号;3、南部商务区未来推量预估;1、办公多区域时代——宁波海曙、江东、高新区、鄞州区都有大量写字楼推出，且区域性购置倾向；

2、客户多项选择择时代——鄞州和江东两区相加的供给体量在170余㎡。加上08年存量近80万㎡，后续的写字楼供给量约250万㎡，客户群可选择面广；

3、产品多竞争时代——宁波写字楼量大，且客群单一，而南部商务区同区域竞争对手多，产品优势及附加值成为区分重点；;

我们需要乘风破礁！;我们的目标是

礁石绕开或炸毁

借风抓住优势，直击胜利;第二局部：工欲善其事，必先利我器

一、本工程竞争分析

二、工程SWOT分析

三、工程竞争策略

四、工程定价建议

五、工程面积分割建议;工程概况;2、南部商务区竞争分析——装修分析;产品;产品;产品;产品;小结：;5、宁波重点个案借鉴;;波特曼中心

地处彩虹北路的宁波波特曼中心是由宁波东港大酒店股份和大谢开发区宝业房地产联合开发的大型房产工程。总建面积16万㎡，整个建筑由钻石五星酒店、豪华甲级写字楼、大型国际公寓及顶级商铺组合而成。

波特曼中心总建筑面积150048㎡,其中波特曼甲级写字楼总建筑面积27991㎡，总共29层，层高3.6米，每层1200㎡左右

;;万豪国际商务中心

外部配套：地处宁波商业核心地段，商业气氛成熟，配套完善

建筑设计：德国GMP设计

建筑外立面：外墙双层中空玻璃幕墙

装修情况：大堂、电梯厅、公共部位精装修；办公区域顶部和地面装修，四面落白。〔内装〕

大堂：精装修，挑高11米，面积120平方米

电梯：瑞士迅达电梯；3米/秒，5部客梯1部货梯，电梯等候时间30秒；承载量1350公斤，轿厢高度3米〔普通电梯高度2.8米〕。

空调系统：VAV变风量系统

智能化：5A智能化

物业管理：宁波城市广场物业，10.0元/M2·月;;优势Strength;;三、工程竞争策略;工程整体定位;定位理由

1、宁波目前办公市场供大于求的局位短时期内得不到缓解，假设工程以普通甲级写字楼定位，那么陷入与众多工程竞争的局面，表达不出本工程配置高端的优势。

2、由于工程配置高，本钱大，假设与市场普通写字楼竞争，本工程抗风险能力差。

3、定位高端写字楼，即符合本工程高端配置，且宁波已有多个办公工程定位高端并取得成功的先例〔如中信银行大厦、波特曼中心等等〕。

4、鉴于目前市场众多办公工程都以“甲级写字楼，5A智能化〞本工程可请专业机构来认证本案的国际化5A智能化配置，提升工程含金量。;四、工程价格策略;

区域;项目名称;;

根据我们对市场的了解和对未来市场走势的判断，2021年初，写字楼价格不会出现质的飞越，根本会处于平稳上涨的情况。

2021年初，南部商务区整体价格会突破8000元/㎡

结合本工程自身的优点和市场时机点

本工程2021年初销售，我们建议