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房地产销售中的筹划

一、销售方式

1．另设销售公司

二、售价的确定

土地增值率

三、销售过程

1．预售

2．精装房分别核算

3．出租房屋的筹划

四、销售优惠

1．打折与免税

五、售价的核算

案例：

另设销售公司

甲为房地产企业，有一幢商品房（属普通标准住宅）欲出售。企业（以下均不考虑加

计扣除20%因素）原计划以2400元/平方米的价格出售，总面积为5000平方米（合计1200

万），扣除项目金额为840万元，增值率为42.86%。

【筹划依据】

1、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

房地产开发企业按照《施工､房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列

入管理费用,已相应予以扣除｡其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除

在转让时缴纳的印花税｡

2、计算土地增值税税额实行四级超率累进税率，可按增值额乘以适用的税率减去扣除

项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额＝增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额＝增值税×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

3、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条，在中华人民共和国境内提供本条例规

定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本

条例缴纳营业税。

4、土地增值税的扣除项目：

发生的对应土地开发成本和建安成本；与销售房地产有关的税金，是指在销售房地产

时缴纳的营业税、城建税和教育费附加、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可

以视同税金予以扣除。

5、根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增

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值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成

本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计２０％的扣除。建造普通标准住宅出售的，

增值额未超过扣除项目金额（包括２０％加计扣除部分）２０％的，免征土地增值税。

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6、国税发［2003］016号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的

土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

【筹划分析】

方案一：

甲企业自己销售房屋

由于土地增值率42.86%＜50%，则土地增值税以30%的税率增收，速算扣除数为0。

应纳土地增值税=（1200－840）×30%=108（万元）

应纳营业税=1200×5%=60（万元）

应纳城市维护建设税和教育费附加=60×（7%＋3%）=6（万元）

由于印花税列入管理费用，包含在扣除项目金额中，不另外计提。

应纳所得税=（1200－840－108－60－6）×25%=46.5（万元）

税后净利润=1200－8400－108－60－6－46.5=139.5（万元）

方案二：

可以成立房产销售代理公司和服务、咨询、广告等服务型公司。为了鼓励第三产业的

发展，对新办的服务性企业，国家制定了一系列的税收优惠政策。作为房地产企业，完全

可以办一些服务性的企业，比如销售代理、服务、咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售

工作剥离到销售代理服务公司去做，从而争取到优惠政策。

如果甲企业设立独立核算的销售子公司，甲企业首先以2000元/平米的价格将该商品房

销售给销售公司，销售收入为1000万元，销售公司再以2400元/平米的对外销售，销售收

入为1200万元。

甲企业：

土地增值额为160万元（1000－840），扣除项目金额为840万元，土地增值额与扣

除项目金额之比为19.05%（＜20%），则免征土地