2025年房地产企业税务检查方法.doc

房地产企业税务检查措施

房地产企业税务稽查技巧：检查措施

一、检查项目有关状况

對房地产企业開发项目進行检查時，应從项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移為次序進行检查。重要检查有关协议协议和同意書，掌握開发项目的总体状况，如总開发面积，占地面积，建筑工程造价及竣工時间、房屋销售协议及入住時间承诺、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步检查打下基础。

二、检查财务會计资料

對房地产业的检查采用逆查法比较省時省力，從审查报表入手，進而审查总账、明细账，最终有针對性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强對有关重點科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与問询调查相結合

在掌握项目開发总体状况和检查账本资料的基础上，深入到项目開发地、销售地实地盘點检查，理解项目的实际建设状况、房屋销售状况及购房者的入住状况。同步广泛和有关人员接触，通過問询交流的方式理解房屋销售方式，有無有工程配套设施、有無出租未售出房屋的状况，周转房的摊状况等与项目检查中的有关数据進行比對，查证涉税問題。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本結转措施為：

可售面积單位工程成本＝成本對象总成本#247;可销售总面积

销售成本＝已实現销售的面积#215;可售面积單位工程成本

检查時应注意如下几种問題：

1.审查成本计算与否對的

审查企业与否分清项目，成本计算与否對的，有無端意提高單位面积開发成本。

成本對象总成本=（土地征用费（拆迁赔偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招標价格＋開发间接费）

估计開发面积，求出估计單位面积開发成本。检查時要仔细查對有关协议和立项書，检查估计單位面积開发成本与否精确，有無端意提高單位面积開发成本，导致多转成本。

审查有無将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，開发间接费直接记入開发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增長销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的#8220;會所#8221;与否按规定作為固定资产管理。

有無将应记入開发产品的開发成本直接转入销售成本，导致提前結转成本，少纳税款。

重點审查開发产品科目的贷方与否按销售房屋面积結转销售成本，有無早转，多转成本現象。

2.配套设施成本結转与否對的

通過現場检查看有無可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮電所），這些配套设施怎样結转成本，有無直接列入開发成本現象。一般存在問題為不單独按项目核算，直接将開发成本列入房屋開发成本；或單独核算成本，但不對土地费用或基础设施费進行分摊。

3.注意已出租的房产或周转房再销售時，結转成本与否對的

检查時应注意已出租的房产或周转房再销售時，結转成本有無減去已提折旧或已摊消费用，导致多转成本現象。

4.检查有無白条入账現象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的問題，检查時可以与协议协议進行比對，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证与否合法、真实、有效。有無收受虚開、代開、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业開发周期長，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，對于為建造開发产品借入资金发生的借款费用，应划提成本對象竣工前发生借款费用计入開发成本。竣工後计入财务费用，直接在税前扣除，而開发企业财务处理多為直接進入本科目，當期摊销，減少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，导致多记成本。

六、管理费用的检查

1.人工费用的检查

管理费用中工资三费超原则列支，导致多列费用，減少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2.印花税的检查

（1）各类書面凭证与否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）协议、建筑安装协议、银行借款协议等与否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税协议多、波及面广，未贴、漏贴印花税状况极易发生，房地产企业项目開发過程中，签定的多种应税协议数量多、金额大（如销售协议、建筑施工协议、购销协议、设计协议、财产租赁协议等）。但由于签定协议的部门不能及時向财务提供，财务人员未及時按规定贴花。虽然印花税是個小税种，但由于房地产企业协议数量多、金额大的特點合计数额往往不小。

3.其他方面的检查

检查企业有無已按规定提取了教育活動經费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有無购入的到达固定资产原则的物品一次性列入本科目的問題。

七、销售费用的检查

1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入