商品房买卖合同司法解释全文解读模板.docVIP

商品房买卖协议司法解释

为正确、立刻审理商品房买卖协议纠纷案件,依据《中国民法通则》、《中国协议法》、《中国城市房地产管理法》、《中国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制订本解释。

【释义】本条说明了此司法解释法律依据,我们能够看到依据都是人大制订法律性规范文件,没有一部是行政机构制订法规或者规章,这说明此解释制作者对部分行政机构制订法规及规章稳定性并不认同,为了确保此解释正当性,作者只引用了相对来说等级比较高法律。

另外,本人在此做一点常识性解释,依据《立法法》要求,中国规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章多个,象建设部《商品房销售管理措施》就是部门规章。当然最高人民法院今天公布这个司法解释不在此列,它是依据《人民法院组织法》第三十三条要求:“最高人民法院对于在审判过程中怎样具体应使用方法律、法令问题,进行解释”,因为现在纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其她文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊。

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第一条本解释所称商品房买卖协议,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将还未建成或者已完工房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人,买受人支付价款协议。

【释义】本条对商品房买卖协议概念进行了定义,“商品房”大约只有在中国才有,它作为房屋一个,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它给予了新内容,就是那些还没有完工不含有使用功效房屋。

中国土地制度大约是历史上最复杂制度,中国房屋制度可能是现代世界范围内最为复杂制度,而中国房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂制度,这项制度复杂到一个政府无法对它运行规律进行有效调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效法律体系中进行综合考虑,只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其她国家或者地域立法内容,无法对现有市场行为进行估计;有了商品房、有了预售,中国房地产诉讼就永远没有消亡;能够说“预售不废,国难不已”。

此条解释让人看起来还有点思索:什么“还未建成”？什么叫“已完工”？为了避免歧义,我认为还是“未完工”和“已完工”作为分界点比很好,不然大家能够想一想:假如开发商给消费者一套房屋,什么都全了,就是电梯天天只能开2小时,此时房屋到底是处于什么状态呢？

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第二条出卖人未取得商品房预售许可证实,与买受人签订商品房预售协议,应该认定无效,不过在起诉前取得商品房预售许可证实,能够认定有效。

【释义】

中国预售制度由来已久,现在由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理措施》两个规范性文件进行调整,不过两个文件对这项人类历史上最复杂行为描述加起来总共只有17条,假如除去反复和无用内容,则仅13条1100字,可谓大道至简。

高法这项解释是一个显著功利思想,相对于说“双方不到结婚年纪是非法婚姻关系,不过离婚前已经抵达结婚年纪除外”;前三句认定预售许可制度有效性,后两句则认定了开发企业变通性;所以有些人说中国没有办不成事情,关键看你怎么办。

对于消费者来说,假如想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼,我劝你还是要快点行动,不然磨磨蹭蹭等下去,等对方有了许可证后再诉讼,一切都晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋全部权证》来说,其取得成本比较低,而且是低多了。

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第三条商品房销售广告和宣传资料为要约邀请,不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定,并对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响,应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议,亦应该视为协议内容,当事人违反,应该负担违约责任。

【释义】中国现在房地产欺诈关键是经过广告来完成,而中国消费者大约最相信也就是广告,所以房地产广告成为中国现在广告业支柱产业;这种对广告尤其是大篇幅广告崇敬心理,使消费者行为方法非理智关键表现,是消费者一切苦难行为源泉。

原来《协议法》第十五条已经要求了广告内容能够作为要约或者要约邀请,假如作为要约话,其内容应该作为协议内容兑现,不然将负担违约责任。

不过建设部《商品房销售管理措施》第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构公布商品房销售广告和宣传资料所明示事项,当事人应该在商品房买卖协议中约定。”这一条看起来是保护了消费者,但实际上它潜台词是说:“假如广告不写入协议,那么广告就不做为协议一部分,开发商就不需要就广告内容负担责任”,所以我想全