2025年第一季度北京房地产市场回顾.pptx

2025年第—季度，北京办公楼市场迎来位于奥体区域的新项目交付，新增办公面积达3.1万平方米，项目凭借区位优势，入市前已有近两成面积被预租。

春节过后，市场情绪有所回暖，问询量与带看量逐步攀升。本季度全市新租交易总面积超过2023年和2024年同期水平。搬迁依旧是新租活动的主要构成部分，占新租交易总面积的近八成。在头部TMT企业的带动下，扩租需求数量和面积占比均出现回升。从行业维度分析，TMT行业的人工智能、大数据和平台互联网等赛道持续发力，占据新租需求首位，季内录得多笔万平方米以上的扩租及整合升级的搬迁交易。金融行业的基金和保险类租户呈现小面积扩租现象。专业服务业的新租需求位列第三，内资律所、咨询类租户搬迁或扩租需求逐步释放。房地产板块的新租需求上升至第四位。

季内全市净吸纳量达到11.0万平方米，环比增长16%，主要源于中关村、望京两大科技中心，以及丽泽等新兴子市场。反观东部的传统区域，如CBD、燕莎、王府井和东二环，受金融和TMT行业整合、换租、腾退等因素影响，净吸纳量均为负值。市场整体空置率环比下降0.6个百分点至20.4%。多个成熟商圈空置率仍位于历史高位，且整体市场尚未释放强劲的扩增需求动能，导致以价换量的市场态势持续蔓延。本季度全市平均租金面价同样本比环比下降2.9%至每月每平方米249.2元。与邻区之间壁垒减弱的子市场（如金融街、王府井），或者同区内竞争激烈的子市场（如CBD、望京），租金跌幅居前。此外，此前更有韧性的超甲级市场延续近—年的深度调整，季内租金降幅仍大于全市平均水平。;

2025年第—季度，北京零售物业市场无新增商业项目交付。现有存量持续转型升级，积极调整自身商业模式迎合消费市场变化，如世纪金源收回原百货租赁区域，将启动改造；此外，蓝岛百货、侨福芳草地等核心区域项目也相继启动硬件升级和业态调整。

北京1-2月社销总额同比微降0.1%，其中餐饮收入下降4.1%，商品零售增长0.3%，较去年全年数字均有改善，但仍低于去年同期水平，消费回暖仍不明朗。反映在拓店需求上，本季度餐饮新增店铺占比49%，较上季度有小幅回落，主要原因为中高端餐饮业态扩张步伐略有放缓，而小吃快餐（如滨寿司、肉肉大米）、烘焙甜品（如伦敦烘焙小镇、宿咕）及茶饮果汁类（如本就茶饮、爷爷不泡茶）消费仍旧占据主流，并保持稳定的拓店速度。零售方面，奢侈品类调整线下布局，关闭低效门店，季内在CBD、王府井等核心商圈均录得闭店。运动户外品牌（如胡丁尼、布鲁克斯）在全城多点开花，带动服饰鞋包新开店铺数量占比环比小幅提升至31%。珠宝首饰类开铺亦持续活跃，而美容、保健类等生活服务类热度有所减弱。核心商圈品牌更迭更加活跃、业主为品牌提供更多优质的铺位选择，新开店铺核心商圈占全市比环比大幅提升。与此同时，个别面对消费格局的转变而未能及时调整自身运营策略的老牌项目持续流失品牌客户，导致季内净吸纳量录得负值，空置率环比上涨0.1个百分点至7.4%。

当下消费者对于非必选消费的谨慎以及高承租能力品牌的观望，致使全市购物中心首层平均租金持续小幅下行，季末同样本比环比下跌0.4%至每天每平方米31.3元，其中中关村、燕莎、CBD等商圈领降。;部分项目面临同质化竞争、出租率或客流下行等压力，业主调整品牌组合及业态布局更趋紧迫，进一步下调租金预期。;

2025年第—季度，北京平谷马坊交付—个仓储物流项目，带来6.7万平方米新增供应。以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流占季末总新租面积的60%，而纯电商及制造业需求有小幅回升，带动季内净吸纳量在历经连续四个季度的负值后首次回正录得2.6万平方米。市场新租需求有所回暖，季内录得数个来自电商或制造业超过万平方米的大面积扩增，但租户整合、缩减、降级活动也在同步出现。在租户降本增效策略的导向下，项目间表现逐步分化，核心区位、楼龄较新且率先增加租金灵活性的项目更受欢迎，反之则有较大的客户流失风险。全市空置率环比上涨0.6个百分点至25.0%，空置面积主要来自顺义空港和平谷马坊。

季末全市平均租金达每月每平方米48.4元，同样本比环比跌幅走阔至-3.9%。平谷马坊、顺义其他两个空置率最高的非核