易韬置业淄博市威通大厦综合体策划提案.ppt

威通大厦综合体筹划提案;工程筹划工作的阶段划分;我们的工作都必须以现实条件为根底，以共同的目标为导向;;酒店分布带;

美食街未来仍是淄博核心商圈的组成;从三马路到金晶大道，中心路仍然是中心城区重要的商业街区和交通干道，而且是淄博中高档酒店最为集中的区域

中心路三个主要功能：城市主干道、酒店一条街、老城商业街;政府方案对中心路以东、东四路以西企业

实施搬迁，但可预见时期内现状仍然维持;老城区核心地段，但开展空间有限

核心商圈与东部工业区交汇处

中心路酒店群的南北中间点;;

占地面积：7514㎡

总建筑面积：48239.87㎡

地上建筑面积：43001.87㎡

容积率：5.72

绿地率：37.2%

覆盖率：33.8%

;工程背景与约束条件;工程地块SWOT分析;工程地块SWOT分析;工程总体功能界定;;定位原那么;;已售小户型公寓调研;;共青团路;典型楼盘分析：东方国际公寓;;美食街商家??级职员、私营企业主

驻淄办事处、效劳型公司

片区特殊需求人群

周边区县私营企业主

城区年轻人居住过渡;结论：本工程适合小户型公寓定位;;酒店按档次分为高档酒店〔四五星级，一半多三星级〕、经济型酒店〔一二星级，约一半三星级〕、普通旅馆〔社会旅馆、个体旅馆〕。

所谓经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人,房价在200元左右的中小规模酒店。

经济型酒店装饰简单、前卫。它摒弃了传统酒店繁琐的配套设施，把主攻方向放在免费宽带上网、IDD、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面，是“一星大堂二星房间四星大床〞。

中国经济型饭店的平均房价为154元，而75%的受调查企业认为经济型市场的平均房价还将继续上涨。

国内经济型品牌酒店目前在市场上占有的比例还缺乏10%，但开展迅速，大有取代传统三星级酒店的势头。

大局部星级酒店的餐厅按独立核算都是亏损，又是酒店管理最烦琐的工作，除早餐外，至少70%的住店客人并不在酒店内用餐。;酒店业特征及客源分析;

淄博市三星级酒店调查;

淄博市四星级酒店调查;典型楼盘分析：风景华庭酒店;;产权式〔公寓式〕酒店典型运作模式;;;;结论：本工程适合经济型商务酒店;???店式公寓调研;照片;全套家具家电、室内精装修，厨房卫浴设施要齐全

提供家政效劳、钟点工效劳

HBO电视，宽带上网

停车方便

有会所、酒吧等休闲娱乐场所，效劳高档完善

装修最好简单而有品质

居住区域平安有保证

优质物业管理

能和一群同是自己圈子的朋友在一起，不会孤单;酒店式服务公寓参考;结论：本工程适合酒店式公寓定位;;

淄博写字楼市场调研;

片区写字楼市场调研;

典型楼盘分析：淄博科贸中心

;美食街;

张店城区写字楼开展现状;

片区内写字楼市场状况;结论：本工程可做较少体量的写字楼;本报告是严格必威体育官网网址的。;

中心路沿街商业调研;

美食街商圈沿街商业调研;

核心商圈已建商业工程扫描;

核心商业区已建商业工程扫描;

核心商业区在建商业工程扫描;

核心商业区在建商业工程扫描;

典型商业工程分析：利群淄博购物广场;

典型商业工程分析：新天地;金帝购物中心;

核心商圈商业开展特点;区域商业调研分析;大商业分割定制出售较为可行;;工程总体定位为高档次商务综合建筑体；

工程主要功能之间，应形成运转良好的互动作用，

成为淄博独特的高品质综合性工程；

整体工程以效劳型公寓为主要功能，以商务???店为

主要支持，酒店式公寓为搭配，辅以商量写字楼，配

合底部商业，形成工程的主体；

三种功能在统一的商务气氛下相互支撑，形成1+1

大于2的合力，最终以较强的综合实力参与市场竞争。;产品类型;一般城市综合体功能构成示意;商务会所配套建议;本案产品组合排布建议;本案产品组合排布说明;本案产品组合排布说明;;鲁中城市会馆;什么是“会馆〞;国际公寓;写字楼;营销概念一：少数人的圈子;营销概念二：企业家俱乐部;高档商务俱乐部一般是在经济兴旺城市才出现的。张店作为鲁中区域中心城市，对商务设施的需求会更多样化，需要产生高端商务产品。

淄博的经济开展带动了企业的蓬勃开展，也产生了一批豪富阶层。他们拥有巨额的财富，位于社会金字塔的顶尖，他们需要专属的商务活动空间，与家人共同休闲的私密空间，与同阶层人士的交流空间，高档商务俱乐部是比较理想的产品。

淄博目前此种高档商务产品还非常少，本工程可填补市场空白。

高档商务俱乐部是吸引的客户群体有较大的趋同性，大多数客户事业已经取得辉煌的成就，但还在继续开展壮大过程中，这样的俱乐部为其提供了商务交流的平台，为其事业开展、财富积累提供了良好时机。

本工程作为高档次的商务综合建筑体，设立高端的商务俱乐部对于总体价值的提升有促进作用，首先它效劳的客户是商务客户，与工程的总体定位不冲突。其次，此俱乐部一旦经营成功，