星彦地产深圳盐田海滨假日项目营销总结.ppt

海滨假日工程营销总结;1、认识盐田港区;认识盐田港区;以港口为核心和突破口，大力开展现代物流业，加快物流中心城市建设，是深圳实现“十五〞规划和远景目标的战略选择。;鹏广达

仅深圳东部

已有50万平米的

土地储藏;盐田区域市场特征;突出港口物流区的功能，定位为港口服务基地，重点开发为仓储服务的房地产和为港区服务的中、低档商住安置公寓。;深圳市城市总体规划，此区域功能定位是：“集疏运系统便捷、配套功能齐全，环境优美的港口前方效劳基地〞。随着港口和前方陆域规划的不断完善、开发建设的全面展开和经营管理的不断深化，港口和配套产业将获得飞速开展的时机。;前方陆域住宅市场探究;星港名苑;项目名称;项目

名称;本区域近年开发的带电梯二手住宅售价在8000-10000元/平米之间，局部楼盘如金港盛世华庭售价到达了12000平米，虽然增长速度较快，但仍然是整个特区内的价格洼地。;本区域的住宅租金一房为800-1200元/套，两房为1500-1800元/套。一房和二房租金最稳定，而且单位面积的租金最高，可见市场对一房与二房的需求很旺盛，小户型的产品在这里受到市场追捧。;前方陆域住宅客户;■“自古华山一条道〞〔进出盐田只有一条深盐路〕

■距离市区较远，居住盐田不方便！

■盐田港区域形象差，货柜车川流不息，经常堵车

■拥有美丽的山海资源〔大＼小梅沙海滨浴场〕;如何颠覆传统形象;小结;我看海滨假日;海滨假日位于盐田区深盐路与北山大道交汇处，是进入梅沙片区的门户之作，畅享第二通道的蓬勃机遇和盐田港经济腾飞大势。伴随着东部豪宅市场掀起的地产热潮，成为领创东部价值的标杆性物业。;占地面积：4698.33平米

总建筑面积：19405.76平米

住宅建筑面积：14085.18平米

商业建筑面积：1098.61平米

架空层绿化、空中花园：1265.09平米

覆盖率：38%容积率：3.2;工程定位;;七大交通工程，助推东部腾飞，全面提升疏港功能，打破东部交通瓶颈，盐田迈入全新时代！;第二通道助推东部腾飞;名港动力;视界，海山联袂之超级盛宴！;私家酒店式人生享受;医疗：盐田第二人民医院、盐港医院。;百变户型、空间奇迹;户型;产品描述;SWOT分析;劣势;强调工程的产品稀缺性和高赠送率；

利用酒店式公寓品质和品牌物管公司，提升

工程的高品质形象和高价值。;竞争分析;差异化竞争一：市场定位差异化——酒店式公寓！

差异化竞争二：百变户型，超大赠送面积．;核心卖点提炼;我们的客户在哪？;工程客户定位依据;;;定价标准;1、市场前景不明朗，政府调控和对房地产市场的打压，制定价格需要谨慎。

2、为了鹏广达2号以及其他后续工程的开发及销售，参考中海半山溪谷的开盘

均价，海滨假日价格表账面均价调整至16000元/平米。

3、以价格因素为最主要的杠杆，先推难点的单房，后推优质的一房，优质海

景单位树立价格标杆；拉大单位差距，保持不同质素单位的均衡消化。

4、开盘当日以实现较高的价值，加快资金回笼速度是最主要的目标，力争项

目开盘当日完成60%的销售任务，整个理想的销售期为2-4个月。;水平因素考虑因素

影响本工程价格的水平因素，主要是景观，其次是户型、朝向及噪音，所以各项因素权重分配如下：;1、缩小单房的价格差距，拉大优质一房的价格差距。

2、对奇偶层建筑面积的差异，通过补偿单价来平衡总价。

3、对同一户型奇偶层有不同的景观，对优质单位价格进行修正。

4、由于二楼和19楼额外赠送较大面积的空间，通过价格表进行修正。;单元;栋均价;;我们如何推广;营销面临的三大挑战;营销面临的三大挑战;营销面临的三大挑战;工程自身的反思

——寻找我们的营销突破口！;组合推广;１、“低本钱、高价格、高速度〞的操盘策略，快打快

销，实现工程的高价值；

2、建立和推广开展商在东部的品牌。;推广策略;[第一阶段]：5月18日——6月13日

宣传主题：盐田区域价值挖掘炒作及鹏广达公司和东部开展战略推介;——户外、报纸、网络、短信等;销售节点;6月13日：海滨假日营销中心开放暨楼体封顶;报纸：?南方都市报?、?深圳特区报?的硬广兼软文

网络：?深圳房地产信息网?、?深圳搜房网?、网络专访、剑客软文

其他：短信＋电台广告＋立柱广告＋围墙广告＋楼体灯光字;销售物料;6月13日：海滨假日营销中心开放暨楼体封顶;媒体组合;围墙广告;楼体封顶现场;客户反响;超级奔放音乐会;网络+电台广告＋报纸广告＋立柱＋围墙广告＋短信;立柱广告;音乐会现