山西运城项目整体定位与物业发展建议汇报稿终稿.pptVIP

山西运城工程整体定位与物业开展建议汇报稿终稿;我们的工作内容及提交成果

;本次研究的思路框架;一、工程背景;工程开发目标——参谋工作围绕实现开发商目标进行;一、工程背景;;地块位于城市建成区外围，位于运城城市重点开展方向上，具备良好的开展潜力;工程紧邻城市主干道，交通位置优越，距离运城机场和城市中心区的车程都在15分钟以内;工程毗邻城市规划中的多个重点工程，完善区域的配套，提高区域价值，提高区域的市场认知度;;地块周边教育配套完善，临近康杰中学校区，人文教育气氛浓厚;工程指标：中等规模以住宅为主工程，中低容积率〔可调整〕，没有其他明确限制;地块成不规那么长方形，内部平坦，进入性与展示性均佳，周边城市形象较差;工程地块内部存在一些负面因素，特别是地块南部的南同蒲铁路影响较大，在规划中应予以有效的躲避;工程地块解析回忆;一、工程背景;城市门户新区;二、市场背景分析;运城位踞“黄河新三角经济区〞的中心，聚集辐射效应明显，开展潜力巨大;运城市在省内具有重要经济地位，未来将建设成为黄河三角地区工贸旅游中心城市;运城;近年运城GDP快速增长，经济处于高位开展阶段，为房地产市场高速开展打下了坚实根底;运城产业结构中二产对生产总值逐步提高，至05年奉献到达56%;指标;民营经济开展，尤以商贸流通业为强。

2005年社会消费品零售额达158.2亿元。以连锁经营、物流配送等为主的现代流通业态开展迅猛，占社会消费品零售总额15%左右。

运城商贸聚集，带来大量财富人群，以禹都市场为代表，集中了大量高收入私营企业主。

;城市宏观背景分析总结;二、市场背景分析;;;近年来运城房地产市场快速开展，整体呈供求平衡状态，潜在市场竞争压力较大;总体来看，房价与销售量增长趋势一致，从人均销售面积看，消化速度较慢;个盘销售速度普遍偏低，10~15套为较理想的销售速度;1;1;项目;项目;项目;项目;运城各房地产板块比照分析;市场在售工程的产品创新有限，产品竞争力较弱，同质化严重;产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，少数工程开始注重材料和色彩的利用，整体处于起步阶段;别墅与???别墅产品设计、规划、社区、园林、软性效劳等方面与普通住宅差异不大，不能表达别墅社区的品质;市场整体营销展示水平较低，根本上没有系统的营销手段，缺乏对客户的主动引导;房地产市场总结;二、市场背景分析;三线城市房地产初级阶段市场开展体系;三线城市土地地价差异较大，且整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低。

运城的土地地价整体偏低，使地价在房产价格中所占比重较小，影响较低。

小高层和高层产品的容积率较高，当土地价格较高时，其容积率可以起到稀释地价、降低单方本钱的作用，但当土地价格较低时，那么优势无法表达，加之小高层和高层产品建安本钱较高，使用率地、物业费高，居住舒适型较多层产品低，因此缺乏市场竞争力，市场接受度较低。

由地价影响房屋价格进而影响产品形式因素，决定工程开发应尽量躲避抗性产品。;;3100;房地产市场为内向型市场，开发水平较低，高端客户的置业需求没有得到满足;产品面积和成熟市场相比主流面积区间过大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理;别墅工程销售速度慢，总价100万，50万，与35万产品销售速度差异较大;客户对持续性支出较为敏感，导致大局部工程的自身配套设施，物业管理水平和安防措施整体效劳水平较低;未来市场供给量持续增加，潜在竞争压力增强;人口总量小，增长速度低，导致房地产市场支撑较弱，市场消化分散;运城的财富客群呈金字塔形，塔尖的高端和中高端客户是市场上最活泼的置业群体，也是各楼盘争夺的同一批客户;运城2005年数据;人均可支配收入与消费支出;商品房消化量与需求增长不符，住房消费存在惰性;;;高端客户有需求外溢的现象，购房转至西安、太原等地;房地产现象解析;开发时机判定——在做好充分准备的前提下，尽快入市;开发目标的重新审视;实现月均13—15套销售速度，在此前提下工程利润最大化是主要突破的方向;三、案例借鉴分析;典型工程案例选取的原那么;阳光名筑——位于城市新区，淄博首个联排别墅高档住宅工程;淄博首个Townhouse工程，开始注重社区感和邻里空间的营造，产品设计更具美感;系统的景观设计，强调参与性，增进邻里交往，增强社区感，消除陌生感;市场已有的别墅工程缺乏别墅品质，且从经济上超越当地客户的接受能力。;产品设计;通过社区景观和围墙等设计，提高工程居住品质，使工程与周边形成有效区隔;稀缺产品形式、超越市场的规划景观设计和总价控制是工程成功的关键;新乡建业明郡;在规划和景观布局形式上比市场有一定进步;专业物业公司提供优质物业效劳，完全超越市场水平，客户认知极高;通过组织客户会、建立建业足球队、发行内部期刊登活动，培养客户的品牌忠诚度;超越市场的规划和景观，优