星耀五洲天津天嘉湖项目营销战略策划.ppt

一个40亿的简单任务

——天津天嘉湖工程营销战略筹划

2021年1月

前言感谢星耀地产邀请至道参与天嘉湖工程的营销筹划竞标！天嘉湖工程是一个规模宏大、规划独特的工程，也是一个提升城市形象、拉动区域开展的城市区域型工程！能有时机与星耀地产共同探索工程的营销战略设想,我们感到十分荣幸!今天的沟通，我们并不期待有全部答案，而希望星耀地产认同至道是有策略、有能力、有信心的好伙伴，可以协助星耀地产与天嘉湖工程在天津开创新纪元！

工程营销战略思维导图项目认识与目标解读竞争态势解读目标下的战略营销策略构想开发策略建议

第一局部：工程认识与目标解读

天嘉湖工程是：一个规划理念独特的工程一个改变天津地产格局的工程一个改变星耀地产在全国战略幅员谋篇布局的工程一、我们对工程的认识

工程目标：奠定企业未来10年在北中国可持续开展战略的根底：津京土地资源战略性储藏经营性资产持续盈利工程可持续性连锁开发积累卓越的高端工程运作经验和团队打造40亿销售回款是天嘉湖工程开发运营关键性的第一步胜利，是未来5年高速、高效和实现可持续滚动开发运营的资本；品牌目标：取得企业在北中国地产市场滚动开展的强势地位；3年内完成星耀地产由西南霸主向中国地产一线品牌的飞跃；+二、企业开展目标

工程2021年度营销目标:销售金额：40亿元销售面积：70万m2三、任务解读

从2021年7月开始每月平均完成约7亿销售额，约11万多平方米销售面积；从2021年7月开始，平均每月来访量不少于6000人次、成交量不低于1200套！必须对市场有长达半年的超强控制！这意味着：

销售金额：约400亿这相当于：本工程销售标的销售面积:70万m2相当于2007年下半年天津市商品房住宅总体成交面积11%销售金额：40亿相当于2007年下半天津市商品房住宅成交金额10%2007年7—12月份天津全市住宅销售情况销售面积：约620万m2

在天津这样一个特大型城市单盘销售占据如此市场份额在天津乃至全国都是罕见这是一个近乎疯狂的目标！！！

面对这样一个疯狂目标，我们必须清醒判断当前形势!

第二局部：竞争态势解读

竞争态势判断政策环境解读市场竞争解读企业项目解读区域板块解读品牌竞争解读

6月份以前整体开展平稳，自6月份开始出现较大幅度起伏波动，呈“M〞型走势，9月份到达全年顶峰后开始急速下滑，12月份商品房住宅只成交80万平米，环比11月93万平米下降了13.98%；在2021年的第一周，天津商品住宅成交面积再度大幅萎缩，仅为9.91万平方米，环比下降48.97%，天津地产市场进入低迷调整期。

但，房地产成交价格持续上涨。2007年12月销售价格持续上升，均价已到达7048.2元/平米，环比上升了6%；2021年第一周天津商品住宅成交均价为7324元/平方米，环比上涨6.00%；

市场解读：观望天津房地产市场与全国各主要城市相似，市场观望与持币待购气氛加重。因天津房价持续上涨，原城市主流消费人群被逐渐边缘化。

〔1〕土地市场放量天津近年来土地市场异常活泼，2007土地成交是2006年的三倍多，后续供给巨大，本工程面临巨大竞争压力！2、市场竞争解读

2021年第一季度土地放量再度加大，预计未来开发面积将到达甚至超过2000万平米。

近郊四区土地成交面积由2005年的16.5万平方米激增至2007年360.72万平方米，占本年全市土地成交面积46.45%。截止07年第3季度，津南区成交土地面积到达141.75万平方米，以打造低密度的高档住宅为主要开展方向，产品涵盖公寓、洋房、别墅等物业类型。从土地供给区域结构看，近郊四区近两年集中大幅放量，工程面临同区域、同类型产品竞争。土地供给解读：海量

〔2〕大规模、复合型郊区工程众多，竞争剧烈，典型工程如下：项目开发规模自然资源定位项目构成与特色配套团泊新城规划建设面积为２１０平方公里，人口规模设定６０万人湖水面及周边面积63.05平方公里以浓绿、重水、环保为特色，以现代服务业和生态旅游业为主导，集休闲度假、体育运动、娱乐健身、商住会议、教育科研于一体，与自然融合、生态宜居的中国北方水上旅游城市产品包罗万象新城开发，配套完善东丽湖总占地面积4095亩，建筑面积88万m2，其中住宅80万m2东丽湖温泉度假旅游区休闲度假养老东丽湖乐园、植物园、高尔夫球场中新生态城占汉沽区南部20平方公里，塘沽区北部10平方公里建设集居住、休闲、商业于一身的现代城镇

项目开发规模自然资源定位项目构成与特色配套锦绣香江占地3000多亩、建筑面积300万m2、未来居住人口达7万多人拥有潮白河、青龙湾两河交汇的生态休闲板块，水域辽阔，数万亩滨水景观带