答辩状居间合同中介合同纠纷.pdfVIP

民事答辩状

答辩人：王**，女，汉族，1971年1月26日出生，身份证

号；

住所地：南京市六合区八百桥镇大唐村汤家湾号，电话.

被答辩人：南京****置业担保有限公司，住所地南京市沿江

工业开发区新华路号；

法定代表人，职务董事长。

答辩人王**与被答辩人南京****置业担保有限公司居间

合同纠纷一审一案，被告代理人针对原告提出的诉讼请求

作出如下答辩意见：

一、被答辩人****置业公司在本案中没有促成房屋买卖

合同的成立，依法不能收取居间佣金。本案中，答辩人、被

答辩人以及第三人张汝人所共同签订的《房地产买卖中介合

同》无论从合同的形式上还是从合同的内容上看，该合同的

在性质上都属于居间合同而不是买卖交易合同。从形式上

看，该合同是中介合同属于居间合同；从内容上看该合同是

确定委托人与受托人之间权利和义务的合同，该合同中之所

有关于房屋买卖合同条款的规定只是为进一步明确委托人

和受托人之间的权利和义务关系。且在合同的订立过程中，

被答辩人一直向答辩人强调该合同中关于买卖合同条款的

规定只是买卖双方的买卖意向的确定，具体的买卖合同在买

方和卖方间另行签订。因此，根据我国《合同法》第427条

“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定，被答辩

人依法不得向答辩人主张居间佣金。此外，答辩人已经向被答

辩人支付了六分之一（2680元）费用，足以弥补被答辩人

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从事居间活动支出的必要费用。如被答辩人并未提供任何证据证

实其从事居间活动花费了多少必要费用，答辩人将保留要求被答

辩人退还多收的居间费用的权利。

二、由被答辩人提供的该份居间合同中关于居间佣金

报酬的规定与国家的强制性法律相违背属于无效条款。该合

同第七条第一款中关于“本合同一经签订即视为丙方已经促

成交易”规定，违反了合同法第427条的规定，被答辩人试

图用居间合同的成立来作为佣金报酬的支付条件，被答辩人

显然在用格式条款来免除其主要义务、排斥居间合同中委托

人的主要权利、严重加重了委托人的责任。居间合同中的这

一条款显然已经违反了我国合同法第40条规定“格式条款具

有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格

式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权

利的，该条款无效”。

三、居间合同的当事人所共同确定的受托方的义务居

间人并未实际履行，故委托人有权利拒绝支付义务报酬。合

同确定了被答辩人6项主要义务，但被答辩人并未履行该合

同中的第一项义务，也是该合同的主要义务，致使合同的实

际交易未能完成，所以答辩人有权利拒绝支付居间佣金。

四、根据该居间合同第12条第十二项约定，被答辩人

的佣金应该由合同的甲方张汝仁支付。根据该合同条款约定

“由违约方承担房价2.4%的中介公司的全部佣金”，显然答辩

人并非本居间合同的违约方，是出售人即张汝仁拒绝向答辩

人卖售房屋导致买卖合同未能成立，交易未能促成。然本案

的被答辩人不向合同的违约方张汝仁主张佣金反而向合同

的守约方答辩人主张佣金行为是缺乏事实基础和法律依据

的。此外，答辩人有理由怀疑被答辩人和其提供的房屋卖方

存在恶意串通，提供虚假售房信息促成所谓的买卖合同，骗

取买房人佣金的可能。其提供的房源信息因房屋的所有人拒

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绝买卖房屋而无效，由于其提供信息的无效导致其居间合同

的主要标的失去最起码的存在根基，根据《合同法》第425

条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供

虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损

害赔偿责任。”故答辩人有权拒绝支付佣金。

五、该居间合同中关于佣金额度2.4%的确定条款超过

了（苏价服（2003）233号）《江苏省房地产中介服务收费

管理办法》所规定的额度标准，超出部分恳请法庭不予支持。

根据《江苏省房地产中介服务收费管理办法》第四条第二款

规定“存量房（二手房）买卖代理费：根据服务内容的多少实

行差别收费。提供买卖（置换）全过程服务的（包括提供信

息、勘查评估、置换配对、陪同看房、代缴税费、代收代付

购房款、代办房屋所有权证及土地使用证、协助办理物业交

割等），按成交价格总额的1.5-2%收取。”显然该公司的佣金

额度的确定已经超出了上诉文件规定，就此，答辩人保留依

法向物价管理本门