42第九章第三节现金流量折现法和传统方法及第四节假设开发法测算中各项的求取(2012版).pdf

第三节现金流量折现法和传统方法

运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。

一、现金流量折现法和传统方法的定义

房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费

用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开

发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有两

种方式：一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；二是计算

投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。

现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数

额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常

表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点的正现金流

量与负现金流量的代数和，即：

净现金流量＝现金流入量－现金流出量

二、现金流量折现法与传统方法的区别

现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：

（1）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测

算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基

本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们

未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

史家解读：传统方法中的开发完成后价值、后续必要支出和应得利润是不需要预测的！

（2）传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间

上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，

也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把

它们折算到同一时间上（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。例如，评估一宗

房地产开发用地2008年8月15日的价值，要把预测的在未来发生的各项收入和支出都折算

到2008年8月15日。如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价（含地价）为

5000元/㎡，折现率为10%，则需要将这5000元/㎡折现到2008年8月15日，即在2008

年8月15日来看的房价实际为：

5000

＝3756．57（元/㎡）

(110%)3

（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项

都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益

部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项

目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

史家解读：

报酬率＝投资回报÷投资额，其中投资回报＝利息＋利润，利率和利润率隐含在报酬

率。

三、现金流量折现法和传统方法的优缺点

从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂；传统

方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实

中可能并不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需

要做到3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测

准确；③各项收入、支出发生的金额要预测准确。

由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。

尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，

可以采用传统方法。

第四节假设开发法测算中各项的求取

一、后续开发经营期（史记：传统方法和现金流量折现法均要预测）

为了预测开发完成后的价值和后续各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或

测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。开发经营期的起点

是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是未来开发完成后

的