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REITs项目资产评估研究报告

北京资产评估协会专业技术委员会

2023年8月

审核：肖力、阮咏华

执笔：侯超飞、李静静、张涛、夏洪岩、王丽华、丁海清

校对：侯超飞、李静静、张涛、夏洪岩、王丽华、丁海清

引言

REITs（不动产投资信托基金）是以发行收益凭证的方式募集

资金，以能够产生相对稳定收益的不动产为主要投资标的，由专

门机构进行投资管理，并将收益分配给投资者的一种信托基金。

REITs在国外发展相对成熟，并且在较长时期表现出高收益、

低回撤的特征。从境外主流REITs市场美国、日本、新加坡的经

验来看，上述国家在推出REITs时经济发展进入调整期、城镇化

发展到较高水平、住宅市场到达顶部并逐步走弱而商业地产供给

充足。从发展现状看，美国REITs市值全球占比逾六成，以权益

型REITs为主导，底层资产以零售和住宅为主。亚洲市场REITs

市场起步较晚，底层资产多元化。

国内REITs的发展情况主要分为以下三个阶段：第一阶段为

探索研究阶段（2001-2013），这一阶段以境外发行REITs和银行

间REITs产品为主；第二阶段为类REITs阶段（2014-2019），类

REITs产品实质仍是债务性融资且是私募发行，这一阶段以基于

ABS架构的类REITs产品为主；第三阶段为公募REITs阶段（2020

年至今），这一阶段中国REITs市场开始由私募的债务融资属性

的类REITs产品转向公募的权益融资属性的公募REITs产品。

2020年4月24日，中国证监会和国家发改委联合发布《关

于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作

的通知》，中国公募REITs正式启航；2021年6月21日，首批基

础设施公募REITs试点项目在沪深证券交易所挂牌，中国公募

REITs市场正式形成。自首批公募REITs产品上市至今，产品发

行数量和规模不断增长。截至2023年6月13日，基础设施公募

REITs已发行28单、上市27单，发行规模超920亿元。

本研究报告旨在通过分析目前已上市基础设施公募REITs现

状及交易数据，总结基础设施公募REITs评估实务的关注要点。

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第一部分已上市发行的基础设施公募REITs项目概况

一、基础设施公募REITs相关政策及法律法规

2020年4月证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不

动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时发布《公

开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。同年8月，发改委

发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点

项目申报工作的通知》。9月，上交所和深交所分别发布《上海证

券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试

行）》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办

法（试行）》。2021年1月，上交所和深交所正式发布REITs业务

配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审

查标准和发售流程。密集的政策和规则发布标志着公募REITs市

场的正式起航。随着不断实践与创新，REITs项目在中国较落地

之初也积累了宝贵的经验积累。基于REITs的政策规划及交易投

资需要，资产评估领域的市场需求、政策引导及技术应对应运而

生。

2022年7月，上海证券交易所发布《上海证券交易所公开募

集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障

性租赁住房（试行）》，将保障性租赁住房纳入范围，因此，使得

部分保障性租赁住房REITs成功发行上市。随着REITs项目的进

一步发展，其他法律法规也对REITs项目进行了补充，具体如图

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1-1所示：

名称文号发布日期发文机构

中国证监会国家发展改革委关于

推进基础设施领域不动产投资信