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天韵家园商业工程筹划提案

目录CONTENTS工程核心问题确实定工程情况分析工程开展思路工程开发建议

说在前面的话基于我司对贵司的开展战略、工程的实际开展状况、相关约束条件等信息了解尚非常有限，故对于此次沟通汇报，我司更多地是基于我们对于区域市场的认识、研究与多年来操盘的经验，结合对本工程的直观了解，就工程当前几个比较核心的问题作一些初步的探讨。

开发背景工程核心问题确定工程开展方向工程解析客户目标工程开展建议周边环境地块环境提案的思维导图根据工程进展情况，本次报告重点解决工程的开展战略及整体定位，并在开发策略、市场定位等方面进行延展。

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客户目标启开工程，快速操作，减少资金占用无品牌营销意图利润无过高要求，保底7000万就可以短、平、快操作，降低风险；不持有，不考虑品牌营销因素；用能实现最大利润的方式操作，本钱利润率期望不低于25%。操作手法我们以客户的目标为根本出发点，总结出根本操作手法我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向

目标沟通－－完成任务存在的难点所在快速消化回笼资金7000万周边商业人流稀少，整体商业气氛较差，租金难以支撑售价工程属于内向型的商业，在规划上无法做到商业价值最大化大体量的集中商业要想经营得好，通常都以出租为主。多数销售难以表达价值，且存在难度通常会采用带租约销售，销售之后如何经营才能保证收益

回笼资金而非售馨在这样一个非传统商业的区域内营销，关键是要解决6千平米商业做什么能活下来问题我们的目标怎样经营我们要解决怎么卖项目的方向问题达成目标首要解决问题目标沟通——目标界定

工程核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益以怎样的业态组合，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？问题1以什么样的思路，打造项目竞争优势，实现快速销售？问题2怎样能够实现低风险快速操作

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120米57米建筑面积：6000平米层数：一层层高：6.8米东西向长：57米南北向长：120米停车位：26个本工程商业体量大需要寻找附加卖点工程概况根本指标开发条件工程为旧楼改造工程，工程体量大，经营主体不明确，但同周边工程比较，具有较大的价格优势工程形象提升困难具有极大价格优势

工程环境介绍道路：周边自东向西主要道路为“车站路、城南路、桂花路、曙光路〞，工程两端为城南路和桂花路。地块走向：为南北走向，建筑朝向为东西朝向，坐东朝西。周边环境：典型老城住宅区域，主要道路临街伴有少量商业。工程所在位置城南路曙光路车站路桂花路

工程所在区域交通示意图交通状况背离主干道——城南路、桂花路西面临社区道路，双向两车道东、南、北三面不临街，且有一定的高度落差本工程交通到达性好，十余条公交线路可到城南路或桂花路本工程交通通达性好但展示面差、车辆停靠不便

西立面南立面北立面架空层为车库从形态上来说本工程不具备传统大型商业中心气质工程建筑形态及意象分析建筑状况从整体的建筑形式来看，工程形象档次较低从建筑意象来看，工程的风格与现代建筑相比，亲和力和外向型都比较弱从建筑周边一面临街，两面封闭，一面悬空，没有很好的展示空间建筑里面为小块瓷砖装饰，年久失修，需要进行外立面清理

入口人流通道入口人流通道人流通道工程一层商铺面积6000平米，层高6.8米。布局优势：整体布局方正；主入口与道路相连；通道宽敞，人流组织较为明确；柱网结构合理，便于商铺的组合和利用；垂直交通工具丰富。布局劣势：主出入口过于集中，不利于人流的进出；一层三面高差大，不利于工程的形象展示。工程建筑内部细节

本工程周边环境介绍本案火车站商圈高桥商圈万家丽、马王堆商圈10分钟车程10分钟车程15分钟车程专业市场大量聚集

1、东塘商圈2、新一佳3、通程万惠4、家润多5、步步高本案12345工程周边商业成熟度较高；商业网点较为集中；未来将有瑞宁花园商业裙楼等大型集中商业。社区路：以街铺为主，业态主要为便利店、药店、餐饮及休闲娱乐等；城南中路：以街铺为主，美容美发、休闲娱乐、餐饮、超市等；桂花路：以街铺为主，通讯、地产经纪、餐饮等；

城南郡瑞宁花园菁华源书香名邸格蓝康都几米空间……周边住区渐成规模

属性具象诠释区位城市中心区域区域成熟，印象较为陈旧交通组织便利南临桂花路、北临城南路，为曙光路和车站路所包围。地块周边路网发达，对外交通便捷环境生活设施完善周边有超市、学校、银行、幼儿园等有一定的商业氛围周边有通程万惠、步步高、新一佳、家润多超市，毗邻东塘商圈，项目周边拥有一定数量的住宅区裙楼商业项目中等规模改造项目占地6000㎡左右，为进深57米、临街120米通铺地块容易分割，但临街面形象欠