XX水岸调研报告.doc

南京市城东片区

东城水岸市场调查报告

一、调研项目：东城水岸

二、调研人员：略

三、调研方式：

利用采访、现场拜访、网络搜寻、同行咨询、广告分析进行了全方面的了解；

对于现场拜访，我们选择分批次选择不同时间进场了解，了解各时段的客户流量；

通过不同渠道研究广告了解楼盘营销策划方式，分析利弊，取长补短。

四、调研目的：

熟知调研项目优劣势，对同处在城东南的楼盘进行比较、分析；

如何通过适当营销推广消除价格抗性；

3、如何利用景观优势进行营销。

五：调研过程：

2月12日（周三）：开始接受任务安排，对项目进行了大致了解，并初步进行了分工；

2月14日（周五）下午：＊＊先期到“东城水岸”进行踩盘；

2月17日（周一）下午：＊＊第二批到“东城水岸”进行踩盘，再作了解；

2月19日（周三）中午：四人进行了讨论，并把相关资料汇总，进一步归纳总结；

2月24日（周一）：报告基本完成，再进行完善。

六、调研内容：

开发相关情况：

南京百市发展总公司是主营房地产开发的国有企业，成立于1993年，下属南京百市建筑设计院、南京百市物业管理，公司已开发过的项目有“龙苑新寓”、“长江路268号办公楼”、“富丽山庄”、“苜蓿园大街98号公寓”，正在建设有“东郊美林苑”、“龙北小区”、“东庭”等住宅片区等。

东城水岸位于龙蟠中路与白下路交汇的地方，在项目正南面就是“东水关遗址”，这里是古老的秦淮河内外分支交汇处，东水关公园悠悠古城墙与秦淮风光带的美景成为东城水岸的最大卖点，也是它一直引以为豪的PARKHOUSE的创意灵感。

楼盘相关信息

楼盘地址

龙蟠中路399号

发展商

南京百市发展总公司

承建商

南通二建、盐城二建

建筑设计

澳大利亚五合设计公司

景观设计

香港博嘉景观设计公司

物业管理

深圳金地物业管理公司

营销推广

百市营销中心

销售许可证

宁房销第002316号

水岸热线

4488941、4488942、8008289672（免费）

物业管理：

深圳金地物业管理顾问管理，为全国三甲，建设部首批40家物业管理一级资质企业，提出“服务创造价值”、“业主的好管家、社区的好帮手”观点。先期保安进驻，售楼卖场门前的保安很好的体现公司形象。

物业管理费用（暂定）

小高层

元/平方米/月

多层

23元/平方米/月

3、小区概况：

整个小区分两期销售，一期为南京市供电局的福利分房，为了达到套数符合供电局的要求，故而牺牲了楼间距，但同时也给目前在售的二期造成了不好的影响，就是一提东城水岸就感觉到楼间距过小。

项目总占地约为4万平方米，总建筑面积约为10万平方米。二期占地约为2万平方米，建筑面积约为4万平方米。据称绿化率达到56%。二期总户数为298户，以4幢小高层（16层）为主，多层共两幢，为5层加假层的别墅式公寓，面积在200平方米以上，售价在7000元以上，因为直视东水关公园实景，且又远离繁华喧闹的城东干道，但是价格抗性大。

二期在9幢和11幢之间有一个3000平方米左右的中心花园，同时有专用通道从中心花园直通东水关公园，并有保安维护安全。该项目会所一层引进上岛咖啡馆，二层设立图书馆、健身房等设施，三层有一个25M的温水游泳池，会所考虑与一街之隔的“凯悦天琴”进行功能互补，两个项目的客户可以自由选择，从而扩大了会所的经营范围。

4、工程进度：

一期为现房，于2003年3、4月交付，供电局入住约在下半年；

二期在建，目前已出地面一层，交房时间为2003年12月31日。

5、项目配套：

车库：小区的车库总数在300个左右，均为地下车位，主要保障二期客户的停车问题，其中一部分租，一部分售，但只能达到60％的车库配比，售价目前未定，预计在11－12万。

学区：市第一幼儿园、大光路小学、南航附中、三中（省重点）、六中（市重点）、金陵科技大学、海运学校、江苏省戏剧学校；

医疗：红十字医院、空军454医院；

交通：（通济门站）4、7、40、46、47、58、60、82、87、316w（公交线路网四通八达，更有三路直通新街口，另可达湖南路、鼓楼、夫子庙，也可达红山动物园、玄武湖、莫愁湖、月牙湖，打的到新街口只需起步价。）

超市：金润发仓储超市、苏果超市；

周边人文环境与配套：周边有海关大楼、南京电视台、南京日报总部，西依秦淮河，东临龙蟠路景观大道，南向5万平方米东水关公园，北接巨石休闲公园。这也是楼盘大书特书的地方。

房屋交付标准

结构

框架剪力墙、7度抗震

层高

米

水

变频增压供水

电

每户8KW，预留12KW线路

管道煤气

//

三表出户

三表采用远程计量系统，电表、水表出户，水表、煤气表远传

电梯

合资名牌无机房电梯，一期为日本合资KONE电梯，2梯2户

门

防火防盗门，一期为jialing牌

窗

双层中空玻璃、铝合金窗

外立面

二层为石材，上为青灰色面