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物业服务案例分析培训

;培训注意事项;案例一、小车丢车赔不赔？;案例分析：

观点一：声明在先，不予赔偿

理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等

观点二：单方声明，不予承认。

理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。

观点三：双方有责，各负一半。

观点四：以责定罚;停车丢车案例归纳：

1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。

2.物价部门未核准收费标准，收费违法。

3.单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同无效。

4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。

5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。

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徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？;;;案例三：

业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第10层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？;案例分析：

并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人??益为前提，否则应加以必要的限制。;案例四：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？

小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。请问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办?;物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业

主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙

的做法明显欠妥，也是不合法的。原因有以下三

个：

1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买

卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的

购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这

与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是

物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物

业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手

续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业

主的违约，也是对业主权益的侵害。;2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，

既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管

理市场的现实格格不入。物业管理公司要求业主

把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理

合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主

当然有权拒绝。

3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，

作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，

可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约

导致的损失赔偿。

;案例五：

某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：

1．车辆进出小区，一律收费2元；

2．车辆在小区内的停车场地停放，收费1元／小时；

3．业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元／月，助动车150元／月，机动车300元／月。

车辆停放收益作为物业公司企业利润。

请问，物业公司的做法是否合理？;;案例六：

2003年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求(医疗费、精神损失费、营养费等约3400元）。

问题：物业管理中心该不该赔偿？;案例分析：

枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全部责任在于物业管理中