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[XX房地产经济有限公司]商业部筹建计划

任务描述立足上海,面向全国,为投资者,业主,客户提供全方位的商业不动产服务。发展方向：中高档商业不动产。价值观念：专业成就未来。

工作组商业部经理：MoresJiang下属：市场部，租赁部，买卖部，项目部，客户代表部市场部：负责客户，房源的开发；单页，SP,以及相关广告的投放。租赁部及买卖部：写字楼租赁代理部为业主投资者及租户提供商务写字楼宇的出租、销售等方面的顾问服务工作。（业务形态：零售型）项目部：为写字楼，商铺项目提供代理服务。客户代表部：为战略客户提供的专业知识与顾问建议涉及：搬迁、续租、开发、自用物业、以及评估承租或购买等房地产实际操作。

组织结构

市场概要上海写字楼1991至2002年的租金及售价统计表

发展方向及趋势自2002年起，中国大陆地区的写字楼市场全面回暖，租金水平每季度以5%--8%的增长率持续上涨。至目前为止，上海市场平均每年吸收量为35-40万平方米。至今年九月份的不完全统计数据上海写字楼市场的容量为2，950，000平方米（甲级A），浦东约占40%。浦西空置率在7.5%左右，浦东由第一季度的12.4%下降为9.9%。过去外资企业是写字楼里的主要客户群，随着国内外市场开放融合程度不断加深，许多内资企业开始重视自身形象塑造，纷纷选择体面的写字楼办公，未来上海写字楼市场需求将发生四大变化：一是随着中国加入世界贸易组织后保护期到期，外资金融服务机构将大举进入，业务范围迅速扩展，对甲级写字楼需求较大；二是中国政府鼓励跨国公司地区总部、投资性公司和研发中心进入的政策，将让上海成规模开发出专门针对跨国公司地区总部需求的写字楼商品；三是长江三角洲地区民营企业发展壮大后，纷纷利用上海的金融服务、外商云集和港口物流优势，将总部或营销开发中心搬至上海，进一步刺激写字楼市场；四是上海2010年世界博览会为建筑设计、商贸会展、旅游、物流等第三产业提供了大发展的机遇，从而为写字楼市场带来较长期的积极效应。

竞争市场状况：当前沪上中介公司的发展呈现规模化，连锁经营的趋势，知名品牌公司如信义，中原，博邦不断地开设新店，在商业业务部分直接反映为扩充编制，例如博邦的编制现为8个小组，总计60余人。最大程度地利用规模效应所带来的小业主房源信息优势，以盘吸客。广种薄收。我司的竞争优势：系统优势：嘉园基于住宅IT系统基础之上发展的商用客户管理系统。客户优势：以中高端市场为主，以外资客户为主的切入点，充分利用我公司现有的客户资源，为业务的发展提供良好的基础。

商务概念成熟完善的数据库系统是提供优质服务的根本保障。保持与业主良好的合作伙伴关系。与客户保持密切联系，为客户提供具有前瞻性的不动产服务。

目标与目的系统正常运行的前六个月内每个月预期营业收入10万元（RMB)，此后保持不低于市场平均水平的增长率。（零售部分）积极参与现行的国有资产及不良资产的处理工作，引进REIT基金，人寿保险公司，金融机构,投资公司等长期权益投资者，推动项目部的全面扩张。在十八个月之后，启动客户代表计划（目标客户：2000M2及以上）

财务计划鉴于公司的服务行业性质，现将2005年末预期现金流量表简化如下：

资源需求（员工及IT系统）职员要求：所有物业顾问必须具有本行业的从业经验（商用尤佳），以上级别类推。项目开发主任应具有代理商或背景，与投资商和开发商保持良好关系，有政府背景优先。客户代表协调专员应有从事协调工作经验，有大型跨国公司经历者优先。外部采购CRMSpacedatabasesystem

人事管理相关人员薪资，晋升参照公司相关标准。

风险与回报风险在系统建立及其转型期的短期现金流。消除风险以少量的人手建立系统（两到三人为佳）。减少前期的资金投入。回报预期赢利时间：建立系统三个月后（取决于系统建立的时间）

关键问题